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房價：最后一根稻草 |
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發布日期:2007-8-4 8:08:00 作者:本站記者 新聞來源: 新聞點擊: |
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兩年前，我還天真地以為中國經濟的輝煌將出現在10年后，2015-2020年將是經濟巔峰時代，我們的幸福生活，將在那個時期達到極致。但兩年可以改變一切，人性的貪婪可以逆轉一切。如今，投機者的貪婪正在扭曲經濟發展的節奏，我們即將迎來一個誰也無法回避的痛苦時期：泡沫的破裂。而刺破泡沫的那根針、壓垮大象的最后一根稻草，不是別的什么東西，卻恰恰是最能兆示經濟狀況的東西：房價。
根據國家統計局的統計，2007年上半年，全國商品住宅銷售面積2.54億平方米，由此推算，全年銷售面積大約為5億平方米。按照均價4000元計算，全年住宅銷售收入就將達到2萬億元，加上商業用房，房地產銷售已經能占GDP總規模的10%，成為中國經濟的支柱產業之一。不過，數據也顯示，同期商品住宅的施工面積是13.4億平方米，大約相當于2年半的銷售量。如果要賣掉，將回籠資金5萬億以上。這些住宅應該是2年內陸續竣工和銷售的，所以，不會產生很嚴重的積壓問題。但是，上半年房地產開發投資增長近30%，在房價持續走高的情況下，新房供應只能越來越多。而且，由于房地產二級市場相對發達，所有新竣工和剛銷售的樓盤都可以成為二級市場的新賣盤。房地產供給規模越來越大，房地產市場的供不應求的局面將很可能在兩年內甚至在一年內得到徹底緩解。
根據《上海金融穩定報告2007》的數據，2006年底，上海市中資銀行房地產貸款余額為4634億元，同比增長9.2%，占各項貸款的29%。按照這個速度推算，到2007年年底，上海的房地產貸款余額將超過5000億，占貸款余額的30%。上海的房地產金融比較發達，全國的房地產貸款占比不會達到30%。有一個統計數據顯示，2005年的房貸總額為4.91萬億，占當年貸款余額的比重為23.7%。不過，這個數據僅出現于媒體報道，我沒有找到出處。2007年底，全國金融機構貸款余額預計突破27萬億，按照22%的比重推斷，大約有6萬億在房地產貸款中。按照3個點的利差算，則銀行業近2000億元的毛收入將來自房地產。這就是為什么大家都希望看到房地產繁榮的主要原因：房貸占到銀行貸款規模的四分之一強，銀行已經與地產息息相關、一榮俱榮、一損俱損。與此同時，鋼鐵、水泥、玻璃等產業和建筑業也都與房地產緊密相關，政府賣地收入更與房地產密不可分。房地產，簡直綁架了中國經濟命脈！
2006年，上海市的房地產貸款不良率為1%，其中，個人住房貸款不良率0.75%，同比上升0.25個百分點。全國的情況要差一些，根據央行發布的2006年度金融穩定報告，2005年年底，個人消費貸款不良率為2.55%。我們假設全國平均水平為2%，比例很低，涉及貸款余額不過1200億。與每年2000億的毛收入相比，1200億不算什么。但是，需要指出的是，這是繁榮階段的比例。中國的房地產貸款1998年才開始逐漸啟動，從啟動之初就始終處于房價上漲過程，從銀行到地產再到普通百姓，基本沒有經歷過大規模的房地產價格調整過程。房地產市場牛市一旦結束進入調整，究竟會帶來怎樣的后果，誰也不知道！不過，對于房屋擁有者來說，問題似乎不大，按照最高法的司法解釋，居民如果只有一套自住商品房，則禁止被拍賣。因此，對銀行來說，如果居民房貸出現問題，將束手無策。但是，銀行就不同了。如果不良貸款比例上升一個百分點，達到3%（年度不良貸款達到1800億），則銀行在房貸市場的利差將被不良貸款所吞噬，那時候，銀行、地產商和購房者都將陷入窘境。
那么，房地產市場價格會崩潰嗎？目前看，這種趨勢正在形成。按照國際通用標準，租售比達到1∶200，房價就存在泡沫了。所謂租售比，是月租金與房屋單價的比值。按照一年10個月計算（房屋出租則必然存在空置期，假設長期平均空置時間為每年2個月），意味著需要20年的出租能收回房屋本金。如果用股票術語來解釋，就好比每年分紅率5%，市盈率20倍。房屋價格如果超過20年回本的期限，就意味著進入泡沫。但是，在上海，今年年初的時侯，租售比就已經達到了1：300。目前，上海很多地方的租售比已經達到1：500，相當于股市的50倍市盈率，相當于年度出租回報率只有2%。全國其它地方，也好不到哪里去。當租售比達到1：500的時侯，房價就具有了十分顯著的泡沫，泡沫破滅后，房價跌一半都是可能的。
不過，在住宅價格泡沫盛起的同時，全國商業用房的泡沫化并不明顯。以我所在單位為例，陸家嘴地區的辦公用房租金為每平方米每天4元左右，每個月120元。而當前的房價不過25000元，租售比大致在1∶200左右。高端寫字樓的租售比則能達到1：100，即大約10年就可以收回投資。為什么會這樣呢？《上海金融穩定報告2007》顯示,截至2006年底，上海商鋪人均供應量近2平方米，居然比香港還高出0.8平方米，顯示已經供過于求，因此價格就相對合理。全國很多城市，都出現類似狀況：在住宅用房價格上漲50%的過程中，辦公用房價格幾乎沒有什么漲幅，供求關系使然。辦企業，愿意租房已經蔚然成風氣，而自己住的房子，老百姓還不太習慣去租，尤其是年輕人結婚用房。
但是，一切都會改變。目前，至少有三大潛在因素將導致房價在敏感點出現崩潰。
首先，限定土地開發時間。如果政府敞開供應土地，則房價必跌。但是，這個概率太低了，我們不可能放棄嚴厲的土地管制政策。因此，存在另外一種政策博弈：政府所出讓的土地，以供地之日為基準，要求三年或兩年之內必須進入預售，否則要么收回土地，要么實施嚴厲的土地占用補償款。這一招如果推出，房地產商囤積土地的熱情立即降低，很多閑置的土地將很快投入開發。目前，我們的供地政策需要調整。象長沙的地王，土地轉讓金就高達92億，開發商要在這片土地投入200億以上，沒有5年時間怎么可能開發完？但是，巨大的土地卻在很長的時間里被閑置，本來就是資源的浪費。我看到，已經開始有學者質疑上市公司囤積土地的現象了。此種局面，也許將得到改善。但概率也就是50%吧，所以不能期望太高。
第二，提高銀行首付款比例。目前，各地的房貸按揭大都是70%左右，即業主只需要首付3成左右。此種做法，在房地產平穩期根本沒問題。但是，隨著房地產價格逐漸上升，7成按揭的風險越來越大。好比一套房子，原來賣50萬，首付15萬，剩下35萬銀行給予30年按揭，每年付款2萬元以下，每個月1000多元，老百姓一般還付得起。如今，房價飚漲，新房賣到了100萬，首付30萬，剩余70萬給予30年按揭，每年付款要超過3萬元，相當于每個月2500元以上，普通百姓已經開始吃緊了，即使一般白領也要擔心房供問題，不得不天天提心吊膽。然而，兩三年前價格只有50萬的房子，現在憑什么漲到100萬呢？如果房價下跌30%，回到70萬的水平，銀行即便拍賣，也最多收回60萬，損失不可避免，業主卻相當于傾家蕩產啊！誰能保證這個過程永遠不會出現？更可怕的是，房價還在漲，如果漲到150萬呢，三成首付能安全嗎？因此，為了銀行資產安全考慮，現在有必要將購房首付款提高到4成到5成，買第二套以上房屋的，首付款提高到7成以上。這樣將立即杜絕一些純粹的投資客，增大其投資成本，化解一部分購買力。原來要買房子的人，此時無法承受巨大壓力，可能被迫轉為租房，再次化解一部分購買力。兩相對沖，投資客的賣房積極性會提高，還可以擴大供給。這一招，將有力抑制房價上漲。銀行權衡自身利弊，可能逐漸調整首付比例，最終實現的概率將超過60%。
第三，房價漲到一個平衡點。房價不會無限制地漲下去，一定存在一個投機者和自住者博弈到最后的平衡點。在這個節點上，房屋出租的年回報率不足2%，投機者已經無法通過出租房屋回收成本了，以至于他們不屑于再出租，而房屋貸款每年的成本高達7%左右，加上稅費，每年必須漲15%以上才能讓投機者有利可圖。但是，每年15%的概念是每5年房價翻番。在某一個平衡點，投機客察覺房價出現滯漲，每年漲幅只能達到7%左右（10年翻番）的時侯，他們將不得不退出這一渠道。一旦有些房子沒有達到預期的收益，他們將不得不賣出以籌措資金，這將顯著擴大供給。同時，在這個平衡點，年輕人已經買不起房子，相反，他們發現租房住的成本更低。比如，上海一套建筑面積100平方米，總價150萬元的房子，每月租金只要3000元，而如果直接購買，需要首付45萬，余款每年至少要支付5萬元。相比之下，租房成本要低得多，年輕人就可能更傾向于租房子住，購買需求因之受到影響。在這個平衡點上，依然還會有不少的成交，但購買者主要是自住的新人，是無奈之下不得不買的人群。而拋售者除了開發商將主要是投機者。一旦投機者大規模拋售，對價格的影響將是災難性的。這個事件出現的概率可以肯定地說能達到100%。因為目前的房價飚漲過程，已經在沖擊泡沫了。
有了上述三大潛在因素，中國的房價崩潰并不是不可預見的事件。去年底的時侯，我曾見了不少炒普洱茶的大戶，進出資金動輒千萬計，不少人把普洱茶當成了最好的投資工具，因為普洱茶據說“年份越久越貴”，因此具有了收藏價值。當時，全國各地不知道有多少大戶開設了加盟店，專門經營普洱茶。普洱茶的價格扶搖直上，在今年5月達到巔峰后突然崩盤，短時間跌去一半還要多。很多人說普洱茶有品嘗的價值，因此不會跌，猶如今日說房地產有收藏價值一樣。但是，投機的資金進來后，任何市場都不可能始終保持一種趨勢，最后的瘋狂到來后，崩盤是必然要發生的事情。從南海郁金香，到長春君子蘭，到云南普洱茶，再到全球的房地產，投機浪潮瀕臨崩潰的時候，總是最繁榮的時期，繁榮得讓每個人都忘記了風險，那驚人一跳，恰恰就發生在此時。
中國的房地產泡沫何時崩潰？葉檀博士認為要等房貸證券化之后。這未免太樂觀了。我們的金融創新永遠是滯后的，不崩潰一次，不會有這個東西推出來的。就目前趨勢看，也許今年秋天將是盛宴結束的時節。如果再晚，也許到明年夏天？這是需要再來研究的一個新話題。但是，可以預期的是，如果房地產價格崩潰，將勢必導致銀行出現重大隱患，中國股市的金融和地產兩大支柱的倒下，對股市的影響也將是巨大的。所以說，房價這根最后的稻草，壓垮的將不只是房地產這個大象，還有與房地產相關的大象們，這才是我要考慮的重點。我相信，在房價狂歡的假面舞會上，是金融股和地產股壟斷的狂歡派對。在舞者揭開面具之前，金融和地產會因極度興奮而率先暈倒。面具揭開，嚇壞了的，是無辜的伴舞者…… |
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