本報訊（記者陳龍）近日，本報根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的商品房銷售數(shù)據(jù)，對北京市過去兩年內(nèi)在售普通住宅和公寓個盤漲價情況進行了調(diào)查。此次調(diào)查雖不能全面反映北京樓盤的漲價情況，但對個盤漲價走勢的分析也部分反映出北京樓市近兩年來房價上漲的程度。調(diào)查顯示，CBD區(qū)及朝陽公園至望京板塊高檔公寓房價漲幅最快，不少樓盤單價漲幅在2500元以上。
樓盤調(diào)查范圍
前年下半年至今年年中，一次性獲預售許可證除外
由于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)是從今年3月15日起才開通全市商品房預售信息公示系統(tǒng)，且該系統(tǒng)內(nèi)目前登記的樓盤成交數(shù)據(jù)最早統(tǒng)計僅到2003年下半年，因此本次調(diào)查結(jié)果只能反映2003年下半年至今年年中這個時間段內(nèi)的個盤漲價情況。
此外，由于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計的成交均價是以市建委單次批準預售許可證的樓盤可售范圍為單位的，因此一些一次性批準預售許可證的樓盤不在此次調(diào)查的范圍之內(nèi)。
如公園大道項目各部分的預售許可證前后分三次批準，最后一批批準部分的成交均價比最初一批批準部分的成交均價高出3919元/平方米，而同為業(yè)內(nèi)公認漲價較快的棕櫚泉國際公寓，卻由于整個樓盤一次性完成預售許可證審批而無法體現(xiàn)其銷售期內(nèi)的漲價幅度。
另外，一些體量較小、銷售期較短的樓盤不在調(diào)查范圍之內(nèi)。
漲幅調(diào)查結(jié)果
第二梯隊單價漲幅在2500元－4000元
調(diào)查顯示，在過去兩年內(nèi)，以新城國際公寓、公園大道、建外SOHO、國興觀湖國際公寓等為代表的東部高檔公寓和以榮豐2008為代表的少數(shù)西部樓盤漲價幅度均超過3000元/平方米，屬于北京房價漲勢最猛的樓盤。
此外，以華貿(mào)中心、北京富力城、陽光上東、太陽星城、麗都水岸等為代表的東部住宅樓盤漲價幅度均超過2500元/平方米，成為房價漲幅第二梯隊。而以萬成華府、紫金長安等為代表的西部優(yōu)質(zhì)樓盤和以遠洋新干線、東方瑞景、星河城等為代表的東部樓盤漲價幅度在2000元/平方米左右，屬于房價漲幅第三梯隊。
此外，以金地國際花園、后現(xiàn)代城等為代表的近百個樓盤，在過去兩年時間里，漲價幅度均在1000元/平方米至2000元/平方米之間，亦屬于北京漲價較快的樓盤。
漲價·特征透視
「區(qū)域分析」 CBD公寓單價漲幅多超3000元
該區(qū)域高檔公寓在漲幅前十名樓盤中占四成，新城國際單價上漲了9322元
從此次調(diào)查結(jié)果可發(fā)現(xiàn)，在過去的兩年里北京市漲價幅度最大的樓盤主要集中在城市中心區(qū)的高檔公寓項目。
以國貿(mào)為核心的CBD區(qū)域經(jīng)過幾年的發(fā)展目前已成為北京最繁華的城市中心區(qū)。本次調(diào)查顯示，受地段價值驟升的影響，位于CBD的高檔公寓在2003年至2005年間漲價幅度最大。在此次遴選出的“2003－2005年北京房價漲幅位居前列的十個樓盤”中，位于CBD及其周邊區(qū)域的樓盤數(shù)量最多，占四成。包括新城國際公寓、建外SOHO、華貿(mào)中心和北京富力城。
除CBD板塊的一些高檔公寓在過去兩年內(nèi)領漲整個北京樓市之外，朝陽公園－望京板亦緊跟其后，出現(xiàn)了不少漲價幅度令人瞠目的樓盤。在此次選出的十個漲幅位居前列的樓盤中，朝陽公園－望京板塊的樓盤占了五個。以燕莎使館區(qū)為核心的朝陽公園－望京區(qū)域在過去幾年里已形成一個高檔城市中心居住區(qū)，這里的高檔公寓價格漲幅較高也較快。公園大道、國興·觀湖國際公寓、麗都水岸、太陽星城等便是這一類項目的代表。
「銷售對接」 樓盤漲幅與銷售排名成正比
漲價幅度前十名樓盤中有7個位居今年銷售額排行榜前20位
結(jié)合北京市樓盤銷售額排名榜來看，價格高漲幅的樓盤銷售額排名也比較靠前。去年一年是建外SOHO和北京富力城成交價格上漲幅度較大的一年，而這兩個樓盤在當年北京市個盤銷售額排行榜上分別榮登第二和第三位。
截至今年10月21日的數(shù)據(jù)顯示，此次調(diào)查位居漲價幅度前十名的樓盤中共7個樓盤位居今年銷售額排行榜的前列。其中，北京富力城位居本市銷售額排行榜第3名，建外SOHO位居第6名，新城國際公寓位居第9名，太陽星城、公園大道、國興·觀湖國際公寓、陽光上東分別位居第10、第11、第12和第20位。
漲價·決定因素
高端需求強勁促東區(qū)房價扶搖直上
由于CBD寫字樓匱乏，公寓承擔了其部分職能，身價因此倍增
“土地價值的增長是CBD、燕莎、朝陽公園等東部公寓價格上漲的主要原因。”北京中原市場研究部基礎研究負責人徐超認為，之所以會出現(xiàn)土地價值的如此增長，主要是這幾個區(qū)域的地段稀缺性造成的。
CBD區(qū)：純居住樓盤價格更高
“CBD區(qū)域住宅大幅升值有一定特殊原因。”在徐超看來，CBD雖以公寓類產(chǎn)品起家，但該區(qū)域?qū)懽謽堑男枨笠恢币詠砀鼜娪谧≌！八訡BD很多人把公寓當作辦公樓來使用，愿意支付介于寫字樓和住宅之間的購買價格或租用價格，這是導致該區(qū)域公寓價格上漲的主要原因之一。”徐超表示。北京萬通董事、副總經(jīng)理張斌則認為，“不管在北京還是紐約，CBD內(nèi)純居住樓盤都比商住兩用混合型樓盤價格要高。”此外，張斌亦表示，對CBD高端物業(yè)的強勁需求也是CBD公寓價格上漲較快的主要原因。目前購買或租用新城國際公寓70%以上都是國外客戶。“高端客戶對CBD高端物業(yè)需求很大，所以只要開發(fā)商想辦法提高項目品質(zhì)，價格自然會扶搖直上。”張斌稱。
朝陽公園：地段稀缺催升房價
徐超認為，近年來朝陽公園周邊有一些高品質(zhì)住宅項目價格上漲很快。從需求來看，近年來聚集到這個區(qū)域的購房者和居住者對單價萬元以上的高檔公寓需求較大，這些人主要為國外人士、私企老板及公司高層管理者，他們對價格不是特別敏感，對開發(fā)商在提升樓盤品質(zhì)基礎上的提價相對比較容易接受。
來源：新京報
