以下是引用鐵銹蟹在2011-1-5 10:29:00的發言：
2011年樓市三大懸疑 2011年01月05日 07:22上海證券報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條
 



2011年樓市三大懸疑 （圖片來源：上海證券報 郭晨凱 制圖）


樓市三大懸疑 （圖片來源：上海證券報）
站在已經到來的2011年初，我們有期待，也有困惑。2011年，保障房的建設能否如各地政府計劃承諾的那樣一一落實？傳言已久的房產稅能否在部分城市開始試點？一路高歌猛漲的房價能否得到平抑甚至下跌？2010年留給我們的幾大懸疑能否在2011年找到答案？
⊙記者 朱楠 ○編輯 王曉華
保障房
1.4萬億資金從何而來
“……房價來講有政府應該管理的部分，有市場應該管理的部分，總理應該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的問題。”“在我的任期內，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平，我還要為實現這個目標而努力，決不會退縮。”國務院總理溫家寶去年12月26日在中央人民廣播電臺通過電波向廣大群眾承諾。
在中央經濟工作會議上，對于2011年的房地產政策并沒有更多著墨，只是提出加快住房保障體系的建設。保障性住房，不僅作為2010年樓市調控中的一項長久之計，成為當年中國樓市出現頻率最高的關鍵詞，更是被提升至一個前所未有的高度，成為未來五年房地產行業發展的重頭戲。
住房和城鄉建設部在去年12月初向各地發出《關于報送城鎮保障性安居工程任務的通知》，通知明確提出，2011年計劃建設保障性安居工程任務是1000萬套。
隨后，各地保障房建設計劃紛紛出爐。2011年北京計劃建設及收購各類政策性住房20萬套，計劃未來五年建設100萬套保障房；2011年上海也將新開工建設和籌措1500萬平方米保障性住房；海南省2011年保障房建設計劃為9.1576萬套，這其中不含新增廉租住房租賃補貼的2000戶和農村危房改造；2011年天津市將建各類保障性住房1200萬平方米、19萬套……
有人估算過，2011年如果要建設1000萬套保障房，所需投入的資金量高達1.4萬億元，中央財政的支持并不能完全解決資金問題，大頭仍要由地方政府自己買單。1.4萬億元差不多相當于地方政府全年的土地出讓收入，而且前提是土地市場價格維持在2009年和2010年的高位。
巨額建設資金從何而來？從開工到建成上市到底要多久？2011年，保障房給我們的懸疑仍然很多。
值得關注的是，中央經濟工作會議提出“強化政府責任，調動社會各方面力量”的“動員令”，這將有助于解決保障房建設存在的資金等難題。
記者了解到，有關部門將繼續鼓勵各地探索建立保障性住房建設融資平臺，盡快建立起由政府主導的市場化投融資和建設機制，從而實現保障性住房建設的可持續發展。例如，中信信托等信托公司設立的若干保障房建設信托計劃，標志著信托資金介入保障房建設已進入實踐階段。信托資金以其快速靈活的特點和集合社會分散資金的方式，介入保障房建設，將有助于實現地方政府、居民、開發商和金融機構的多方共贏，為保障房建設提供一種有復制價值的新模式。
而在上海，記者發現，保障房的建設將更多融入商品住宅開發。在去年出讓的36幅純住宅用地中，就有8幅綁定了建設配套商品房的條件。在住宅地塊中明確保障性住房比例，是有效增加保障住房的手段。政府明確宣布要加大保障性住房的供應，住宅地塊的出讓條件中含有一定的保障性住房比例的方式將被推廣。
不過，也有業內專家對保障房建設是否能從計劃任務最終建成落實投入市場，持擔心和懷疑的態度。上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍就認為，保障住房的土地靠平調、靠劃撥、靠非財政的國有企業利潤轉移支付購置、靠對開發企業的契約強求，只有行政基礎，沒有市場條件，恐怕難以持續。保障住房的投入資金沒有財政支出，沒有土地轉讓金凈收益的10%轉移，只有行政命令下的銀行貸款和公積金管理增值部分的占用，只有對經營性房地產企業的強令攤派，也使保障住房的資金投入無法建立在穩定的基礎之上。
而作為普通百姓來說，最關心的一是自己是否能被納入到保障房體系中，二是在保障房體系逐漸建立起來后，房價是否能得到明顯的平抑甚至下降。而這一切，都期待2011年能為我們逐一解答。
房價
持續調控能否遏制上漲趨勢
雖然一年之內調控措施不斷，上海房價依然高歌猛進。統計數據顯示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交價已突破2萬元/平方米大關，達到21507元/平方米，同比大漲33%；從去年前11個月的數據來看，上海二手房全年成交平均價格也同比大漲28%，達到16400元/平方米。
佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交價已突破2萬元/平方米大關，達到21699元/平方米，同比大漲34%；從去年前11個月的數據來看，上海二手房全年成交平均價格也同比大漲28%，達到16400元/平方米。
佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上海全年新建商品住宅成交量約972萬平方米，較2009年爆發性增長的1764萬平方米的全年成交量同比大減了45%；一輪接一輪的調控效力主要體現在成交量的萎縮上，但對于平抑房價收效甚微，同比2009年16193元/平方米的全市均價，2010年上海新建商品住宅均價大漲3成，已達到21699元/平方米。
分析全年成交情況可以看到，去年上海房價的大幅攀升與全年調控氛圍下高端住宅持續逆市熱銷不無關系。雖然上海市相關政府部門已明確均價3萬元/平方米以上的項目預售許可證審批權已上移至市級房管部門，且高價房入市須“排隊候審”、陸續上市，但在通貨膨脹預期、貨幣流動性泛濫等多重因素的影響下，這一系列措施并沒有影響到高端住宅的銷售，一旦有高端住宅入市，大多能引起熱銷，并迅速拉升全市均價。
據國家統計局最新數據顯示，去年11月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環比上漲0.3%。央行去年12月15日公布的一則調查報告顯示，全國50個城市75.5%儲戶認為“房價過高，難以接受”，但與此同時，“房地產投資”又被受訪者列為投資首選。
這似乎始終是個悖論。在這種悖論中，2011年房價能下降嗎？ 最新數據顯示，去年1至11月，全國房屋新開工面積14.51億平方米，增長48.7%；全國房地產開發企業完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，新開工面積暴增，意味著去年四季度至今年，可供預售的商品房規模將有較大幅度增加；而土地購置面積的大增，則意味著今年下半年直至明年，可供預售的商品房規模也將持續擴大。供應增加，而需求卻因調控明顯萎縮，這也就意味著，未來兩個季度，甚至更長時間內，很多城市將出現持續的商品住宅供大于求的狀況。
他預計，在強大的調控壓力、市場供大于求、企業漸趨差錢等三大因素影響下，在未來不到半年的時間內，70個大中城市、尤其是一線城市的房價，將總體呈現下跌趨勢。盡管去年11月份部分城市成交上漲，一些大型房企也斬獲頗豐，但本輪調控政策中最重要的“限購”和“限貸”政策，具有一定的“后發效應”。因此，今年二季度之前，市場會保持降溫態勢。
中國房地產協會副會長朱中一卻認為，在目前通脹持續和股市低迷的環境下，居民的投資渠道十分匱乏，盡管房價在高位運行，但仍然有很多人比較熱衷于投資地產。另外，2010年土地、勞動力、建筑材料等價格都漲幅較大，這也從成本上對房價有一定的推動作用。
朱中一認為，目前東部地區許多城市采取了限購政策，這對高房價有一定的抑制作用，但是在這種格局下，資金會被迫大量轉向中西部二、三線城市，進而推高中西部地區的房價水平；而且從東部地區來看，這些城市恰恰是中國土地供應最緊張而市場需求最大的地區，因此這些地區房價很難下降。
在多方力量的博弈下，過早地評論2011年房價走勢似乎都是大膽行為。縱然有再多理論依據支撐，對于復雜多變的中國樓市來說，也許什么都不算奇跡。
房產稅
何時推出仍是謎
2010年末的最后一周，北京和上海分別上演了一輪車市和樓市的最后瘋狂。北京一個4S店可以在短短的時間里賣出2000輛奧迪，相當于該店平時全年的銷售量；而上海2010年最后一周商品住宅銷售量的幾乎天天突破1000套，搶購潮重現。為什么？因為北京今后買車即將從有錢就能買，變為總量控制下的搖號買車；而上海即將要征收房產稅的傳言在年末最后一周再度盛傳，且據傳房產稅只針對新購置房征收，既往不咎。
房產稅，是2010年樓市最熱詞匯之一。從2010年年初開始，關于房產稅即將在個別城市試點征收的傳言就不絕于耳，且每隔一段時間就要被媒體拿出來爆炒一頓，從哪些城市將被列入試點到征稅對象如何界定，從稅率多少到何時開始試點，相關政府部門官員關于房產稅任何模棱兩可的只言片語，就能被視為某種信號而被媒體熱議。房產稅，這個史上最難以捉摸的“狼”，到底何時才來？
從目前來看，上海和重慶兩個直轄市是最有可能作為首批試點的城市。據記者了解，滬渝兩地是目前僅有的兩個地方政府明確表示“將積極做好房產稅改革試點各項準備工作”的城市。但不同的是，上海更傾向于對新購置房產征稅，而重慶則按照 “低端有保障、中端有市場、高端有約束”的差別化調控目標，可能針對高檔房征稅。
揣測了一年之后，房產稅何時推出仍是個謎。只是，在歷經了一年調控，各地樓市又在年底呈現翹尾之時，房產稅作為調控樓市的一記“重拳”，其傳聞再度甚囂塵上。房產稅到底何時推出？財政部財政科學研究所所長賈康表示，2011年部分城市推出房產稅試點的可能性很大。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，上海房產稅很可能在今年年初到全國“兩會”期間推出。推出具體時機要看全國房價走勢。
而房產稅一旦試點，對樓市房價的影響到底有多大？住建部政策研究中心副主任王玨林稱，不是房產稅出臺就可以解決樓市的問題。“大家把房產稅作用看得過高，樓市的問題絕不是稅的問題，也不是市場本身就能解決的。”他表示，中國的房地產市場是一個不全面、不成熟的市場，受各種因素影響非常大，市場發展中也存在很多問題。因此，階段性地采取一些政策來調整市場屬于正常行為。但房地產市場要可持續健康發展，就必須有管理措施、手段的參與，即法制管理。
也有業內人士認為，房產稅推出不僅不會使房價降低，反而會推高房價。除了增加炒房者一點持房成本外，這些房產稅的成本將轉嫁到房價上，直接增加了下一個接盤者的交易成本，就是所謂的“交易稅費推高房價”。房產稅改革不能僅僅作為房地產調控的一劑“退燒藥”，而必須是一個長遠的制度建設。