房市轉(zhuǎn)“熊”了嗎？
不管你承認(rèn)不承認(rèn)，曾經(jīng)讓無數(shù)炒房客魂?duì)繅艨M、讓千家萬戶輾轉(zhuǎn)難眠、讓調(diào)控部門大傷腦筋的房市，可能已開始步入熊市。因?yàn)椋絹碓蕉嗟氖袌鲂盘枺磸?fù)佐證著這一判斷。
日前，萬科發(fā)布公告稱，去年公開增發(fā)的專項(xiàng)募集資金中，將有9.8456億元暫時(shí)不會投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，如果房地產(chǎn)形勢非常樂觀、利潤很高、銷售紅火，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的萬科絕不至于以影響公司業(yè)績?yōu)榇鷥r(jià)，調(diào)整資金投放方向，放緩房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度。先前，王石的“房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)論”曾在業(yè)內(nèi)引起軒然大波，不少分析人士認(rèn)為王石的“拐點(diǎn)論”不過是一家之言，何況其后他又發(fā)文承認(rèn)“房地產(chǎn)市場仍處于長期向上趨勢中”；即便萬科元宵節(jié)在滬打折賣房，最近又在北京降價(jià)促銷，但不少人仍不以為然，認(rèn)為那不過是萬科做秀罷了，因?yàn)槿f科打折銷售的房子都是樓層、戶型、朝向不好的尾房；但此次萬科明確表示要放緩房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，這種發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)身上的具有標(biāo)桿意義的行為，不能不讓人對房地產(chǎn)市場的未來產(chǎn)生疑慮。畢竟，萬科不會為了證明自己的言行一致，而用企業(yè)決策開玩笑。放緩房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，只能說明一點(diǎn)，這就是在萬科看來，房地產(chǎn)形勢已今非昔比，市場低迷已開始影響樓盤銷售，這將逼迫開發(fā)商不得不放慢開發(fā)進(jìn)度。事實(shí)上，2月15日至21日，上海商品住宅成交均價(jià)環(huán)比大幅下滑34.89%，為9767元/平方米，這是自去年4月以來，上海商品住宅成交均價(jià)10個(gè)月來首次跌破每平方米萬元的大關(guān)。而最新調(diào)查顯示，最近4個(gè)月來，廣州6成樓盤房價(jià)下跌，最高跌幅達(dá)57%。如此跌幅不僅讓很多開發(fā)商不寒而栗，也讓他們不得不放緩開發(fā)節(jié)奏。
開發(fā)商放緩開發(fā)節(jié)奏，那么消費(fèi)者對房市的信心究竟如何呢？日前公布的2月份新華財(cái)經(jīng)信心指數(shù)調(diào)查結(jié)果顯示，隨著宏觀調(diào)控趨勢越來越明朗，消費(fèi)者的未來一年房產(chǎn)買入信心值2月出現(xiàn)大跌，顯示出消費(fèi)者在房地產(chǎn)方面購買意愿下降，房地產(chǎn)市場買方整體信心不足。而今年2月以來，在北京推出的6個(gè)住宅項(xiàng)目共計(jì)689套住宅中，僅有84套住宅簽約，簽約率僅為12%，其中更有4個(gè)項(xiàng)目銷售簽約量為零。這其實(shí)也從另一個(gè)角度驗(yàn)證了房市轉(zhuǎn)熊的判斷。因?yàn)樽匀ツ晗掳肽暌詠恚饕笾谐鞘械姆渴芯烷_始出現(xiàn)一手房交易量下降、中介機(jī)構(gòu)門庭冷落、開發(fā)商變相打折促銷等在房市紅火時(shí)從未出現(xiàn)的新景象，而投資者在房價(jià)高位振蕩的市場面前，也開始出手謹(jǐn)慎，觀望心態(tài)日益濃重。
不僅如此。今年2月初，上海銀監(jiān)局發(fā)布的《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告》也顯示，上海住房開發(fā)新增20億元不良貸款。住房開發(fā)新增不良貸款的增加，從房貸角度佐證了房市趨勢的轉(zhuǎn)變。因?yàn)椋诜渴屑t火、房價(jià)一路高歌猛進(jìn)的日子里，住房開發(fā)貸款一直是銀行爭奪的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。彼時(shí)，因?yàn)榉績r(jià)飛漲，購房者排隊(duì)搶購，開發(fā)商的樓盤銷售速度快，回款及時(shí)，資金鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)正常，所以開發(fā)商還貸從來沒有成為問題。但上海住房開發(fā)新增不良貸款的出現(xiàn)，給人們敲響了警鐘。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的告急、房貸資產(chǎn)質(zhì)量的下滑，恰恰說明了房地產(chǎn)市場的不景氣，以至這種不景氣已開始威脅到銀行。
房市轉(zhuǎn)熊跡象，還可以從房地產(chǎn)股的總體表現(xiàn)上尋找到蹤跡。作為對房地產(chǎn)市場未來反應(yīng)最為敏感的房地產(chǎn)股票，最早從去年8月初開始就見頂走熊，如中糧地產(chǎn)等；最晚的也于11月初見頂，如保利地產(chǎn)等。而且房地產(chǎn)板塊見頂之后，總體走勢是一浪低于一浪，且在反彈中的表現(xiàn)弱于大盤，顯示出不僅普通投資者對這一板塊不看好，機(jī)構(gòu)也同樣不看好。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，滬深兩市共有209家上市公司披露年報(bào)。與去年三季度相比，共有139家公司股東戶數(shù)呈現(xiàn)增加趨勢，在139家股東戶數(shù)增加的公司中，房地產(chǎn)業(yè)個(gè)股在去年四季度中股東戶數(shù)增加最為迅速。這說明確有一些機(jī)構(gòu)在悄悄撤離房地產(chǎn)等周期性行業(yè)。
一葉知秋。市場的冷暖從市場的細(xì)節(jié)中常常能有驚人的發(fā)現(xiàn)。不管是否是由于"兩限房"的大量上市，沖擊了原有商品房的價(jià)格體系；還是由于第二套住房政策(第二套房首付比例不低于40%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍)的出臺，加重了購房者的觀望心理，加大了炒房者的成本；抑或是控制信貸、控制土地?cái)U(kuò)張規(guī)模等宏觀調(diào)控政策，深入地影響了房地產(chǎn)市場，總之，房市高位筑頂?shù)男盘栆言絹碓矫魑．?dāng)然，有人認(rèn)為目前的房價(jià)下跌，不過是一些地方政府用經(jīng)濟(jì)適用房等低價(jià)房將商品房均價(jià)拉下來，以此制造調(diào)控政績的數(shù)字游戲。因?yàn)椋囟魏玫姆績r(jià)該漲的依然在漲，即使不漲，也看不出大跌跡象。即便如此，我們依然能強(qiáng)烈地感受到房市在打折潮中的籌碼松動以及筑頂過程中的趨勢轉(zhuǎn)折，一輪真正的大調(diào)整或許正在人們的熱烈爭論中悄然來臨。
來源： 金融時(shí)報(bào)
