來自上海市消費者權益保護委員會的信息顯示，今年1月至6月，上海市消保委受理的有關房產中介、房產銷售的投訴就達422件，其中利用格式合同條款侵害消費者權益的投訴有128件。房產中介機構和房產銷售機構常常利用自身的優勢地位，擬定對消費者不公平、不合理的合同條款，加重消費者的責任，而此類問題目前已經成為消費者投訴的焦點。

　　上海市消保委邀請申城知名的法學專家、律師，對房產合同中具有典型意義的不平等條款進行了公開評點。

　　上海樓市火爆時，許多樓盤剛一開盤就告售罄。于是，不少消費者在與開發商簽訂商品房預售合同之前，會先簽下一份“預定協議”，以示對未來出售房屋的預定。

　　消費者盧先生2003年底就與上海市松江區一家房產公司簽署了“預定協議”，雙方約定房屋的預測建筑面積為79.99平方米，單價為每平方米4600元，總價為367954元。

　　但是，開發商在協議中加了這樣幾個條款：“房屋的建筑面積以上海市松江區房管部門測量機構實測面積為準，實際售價將在《上海市商品房預售合同》中予以確定；甲（指開發商）、乙（指購房者）雙方洽談不成或乙方要求解除協議，甲方退還已收取的預定金，并按預定金的100％收取手續費；乙方逾期不與甲方簽訂預售合同，也不與甲方洽談的，所收預定金不予退還。”

　　專家評點：申房律師事務所主任孫洪林分析認為，由于有對房屋建筑面積的說明，因此，購房人很容易理解為房屋的實際售價是由于面積變動，根據單價進行總價的調整。但是，一旦市場行情發生變動，開發商極有可能根據這一條款直接要求購房人承擔更高的房價。復旦大學法學教授陳治東也指出，這一系列約定的實質，其實就是在“實際價格不確定”上玩花樣，從而使雙方已經約定的“單價每平方米4600元”事實上落空，并且給了開發商單方面提高房屋單價的權利。

　　其中的奧秘就在于，等雙方簽訂商品房預售合同時，如果開發商跟著整個樓市水漲船高、大肆加價，消費者通常會難以承受、放棄購買，但這樣一來，消費者表面上能夠得到開發商退還的預定金，但同時卻要根據“霸王條款”莫名其妙地支付一大筆與預定金數額相當的“手續費”；如果整個房價大幅下跌，開發商仍然可以要求消費者按照每平方米4600元的價格交易，消費者一旦拒絕就算違約，已經付出的預定金也白白地打了水漂。

　　“通過設置這樣的不平等條款，開發商就能夠確保房屋始終按照自己所制定的價格進行交易，如若不然，消費者就會陷入承擔違約責任的被動地位。明明是開發商違反了合同中雙方關于單價的明確約定，導致預定協議所約定的簽訂房產預售合同的目的不能實現，結果卻要消費者來承擔違約的后果，這對消費者來說是非常不公平、不合理的。”孫洪林律師說。

　　為收額外費用不惜強制締約對于許多經濟實力有限的家庭來說，購買二手房是既相對節省，又能改善居住條件的途徑之一。二手房市場交易的活躍，也使得大批房屋中介機構如雨后春筍般冒了出來。一間房、一個人、一部電話，就能輕輕松松地做起買房賣房的中介業務。

　　孫女士與房地產經紀公司簽訂了中介合同，希望購買一套總價大約11萬元的二手房。但她沒有想到，這份合同中的一些條款，極有可能讓她蒙受不必要的巨大經濟損失。

　　這些暗藏陷阱的條款包括：“乙方（指委托人）支付房屋承購意向金1萬元，并且享有標的房屋優先承購權；同意以約定的房價、付款方式，在甲方（指中介機構）通知成交后當日內簽訂房屋買賣合同；如乙方反悔不買，應以委托購買價的3％支付違約金于甲方。”

　　專家評點：這是當前房產中介合同中十分常見的條款內容，但華東政法學院傅鼎生教授認為，這是一種“強制締約”的行為。事實上，房屋中介合同與房屋買賣合同完全是兩回事，在中介合同中，委托人根本沒有義務必須與第三方簽訂合同，以滿足中介人收取報酬的目的。如果客戶必須以中介合同約定的條件、在約定的時間內簽訂房屋買賣合同，否則就要承擔賠償責任，這對消費者來說很不公平。其實，中介機構就好像是婚姻介紹所，他們收錢，只是負責為男女雙方牽線搭橋、促成交往。如果說男女雙方認識了不結婚，就要向婚姻介紹所支付違約金，那豈不是荒謬？！上海市申華律師事務所主任沈偉民表示，房地產經紀公司從事經紀活動，按規定標準收取的是中介費用，他們不能利用房屋的買方與賣方之間交易，收取其它的費用。以上合同中，房產經紀公司利用簽訂房產經紀合同，收取委托人房屋承購意向金人民幣1萬元，是明顯利用了預先設置格式合同條款，使委托人處于無法協商的條件下被迫接受此不平等的合同條款，同時也超出了房產經紀服務的范圍。

　　應該說，房地產經紀公司的“房屋承購金”是合同制定者巧立名目，為了達到先收取委托人錢款而設立的一項陷阱，當房地產交易不成時，房屋經紀公司就可以利用已經預先收取“承購意向金”的有利地位，迫使委托人付出不應支付的所謂“違約金”。這恰恰是房地產經紀公司預先制訂的格式合同條款中故意設立的內容，是他們利用經紀服務在買賣雙方之間信息溝通中的主導地位，謀取不正當收益而制訂的“霸王條款”