“東北的房
地產(chǎn)總量雖然沒有長三角、珠三角大，但其有效需求非常強烈。很多品牌房地產(chǎn)公司可以借助品牌影響力直接提升其市場占有率。”一家房地產(chǎn)企業(yè)資深人士評價說
但目前來看，一些老工業(yè)基地依然存在市場化程度不高的情況。所以地方政府要引發(fā)大規(guī)模的群體性投資，仍需要一段時間的經(jīng)驗積累
上海一家大型地產(chǎn)商正有意收購沈陽市的多家國有房地產(chǎn)公司，以獲得在東北進一步發(fā)展的機會。之前，上海置業(yè)(1207.HK)發(fā)布公告稱，將以2.04億元的代價，收購沈陽華銳世紀(jì)投資發(fā)展有限公司51%股權(quán)。
在日前召開的新滬商世紀(jì)論壇上，上海新融商務(wù)咨詢有限公司總裁紀(jì)軍就此評價說：“繼兩三年前‘振興東北’的投資熱潮，今年以來東北的投資再次興盛，一些老工廠以及企業(yè)改制則為滬上企業(yè)投資創(chuàng)造了機遇。”
但是依然有房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為：“最近一段時間涌現(xiàn)出來的東北投資潮僅是個案，透露出了部分資金的流向，但是還不足以說明接下來的一個投資趨勢。”
上海投資熱潮
上海一家大型房地產(chǎn)企業(yè)自今年下半年以來，已與沈陽市有關(guān)部門多次談判，其焦點在于收購沈陽市的多家國有房地產(chǎn)公司。
在此之前，該企業(yè)在長春已經(jīng)有了幾十億元的投資項目，并啟動了其東北戰(zhàn)略。
“沈陽市的國有房地產(chǎn)企業(yè)在近兩年集中進行轉(zhuǎn)讓，有些已經(jīng)被境外機構(gòu)收購。目前正在尋覓買家的，是一個國有企業(yè)打包的項目。”知情人士透露說。《第一財經(jīng)日報》了解到：這個原本由6家房地產(chǎn)企業(yè)打包的項目，目前已經(jīng)增加了新的房地產(chǎn)企業(yè)進去，可能接下來這個資產(chǎn)包還會有所變化。
這個由沈陽市常務(wù)副市長親自過問的資產(chǎn)包目前還處于前期籌備階段，許多技術(shù)性問題還在最后的敲定之中。盡管如此，這個囊括了多幅地塊資源的資產(chǎn)包已經(jīng)引起了上海地產(chǎn)企業(yè)的充足興趣。
同期，上海置業(yè)也發(fā)布公告稱，將以2.04億元的代價，收購沈陽華銳世紀(jì)投資發(fā)展有限公司51%股權(quán)。
據(jù)了解，沈陽華銳世紀(jì)投資有限公司名下?lián)碛形挥谏蜿朇BD的一個商住物業(yè)，占地約16萬平方米。收購?fù)瓿珊螅蜿柸A銳世紀(jì)將成為上海置業(yè)名下的附屬企業(yè)。沈陽華銳世紀(jì)的原兩位股東方分別持有公司95%及5%的股權(quán)，上海置業(yè)分別收購之后將成為公司的控股股東。
上海置業(yè)方面明確表示，此舉是為了保持土地儲備充裕及企業(yè)今后發(fā)展考慮。鑒于該物業(yè)未來發(fā)展?jié)摿α己茫恰疤峁┝艘粋�補充其土地儲備的良機”。
土地升值成為投資動因
“最新的消息是，上海一家地產(chǎn)公司幾年之內(nèi)在哈爾濱投下了100個億。此間還包括購買一個老工業(yè)基地的機床廠。在發(fā)展商業(yè)項目的過程中，這家地產(chǎn)公司已經(jīng)引入了百聯(lián)和月星家居集團，在當(dāng)?shù)爻蔀榉浅５湫偷臏掏顿Y個案。”紀(jì)軍透露說，在這個項目中，月星家居就租了7.8萬平方米的物業(yè)。
另一家上海企業(yè)——上海商德(集團)有限公司最近在哈爾濱也已經(jīng)投資成功一個鋼鐵加工經(jīng)營中心。“此項投資包括830畝的土地。可以想見，明年這批土地的升值都可以達到50%到70%。”該公司總經(jīng)理劉曉東說。
昂泰科技控股(集團)有限公司在沈陽也擁有幾百畝的土地儲備，但他們還在尋找新的項目。對于沈陽樓市的走勢，該公司高級工程師李科認(rèn)為仍然有上升空間。他介紹說：沈陽之前的鐵西工業(yè)區(qū)從兩三年前就開始進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，將之前的包括大型啤酒廠、制藥總廠遷址。而很多溫州資本正是在兩三年前進入沈陽的房地產(chǎn)市場。這些土地現(xiàn)在大都已經(jīng)升值了70%到80%。而同期房價也有了30%到70%的上升。
“外地開發(fā)商紛紛進入東北尋找商機。雖然現(xiàn)在老工廠的項目已經(jīng)基本消化完畢，但是隨著很多東北城市新規(guī)劃的出爐，依然將有一波對房地產(chǎn)的強烈需求。”李科認(rèn)為。
以沈陽為例，根據(jù)沈陽市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會統(tǒng)計，去年沈陽房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅增長態(tài)勢，累計完成開發(fā)投資413.6億元，同比增長20.7%，其中住宅建設(shè)投資309.3億元，同比增長32.6%。而根據(jù)沈陽市統(tǒng)計局的測算結(jié)果，2010年沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資將超過1200億元，“十一五”期間累計投資可達4000億元，年均投資800億元。而沈陽、大連、長春都成為開發(fā)商的投資熱點。
“東北的房地產(chǎn)總量雖然沒有長三角、珠三角大，但其有效需求非常強烈。很多品牌房地產(chǎn)公司在東北發(fā)展得就很好，可以借助品牌影響力直接提升其市場占有率。”一家房地產(chǎn)企業(yè)資深人士評價說。
但是，對于這一輪東北的投資熱潮，也有開發(fā)商持有不同看法。有資深人士分析稱：目前顯露出來的一些大型投資僅僅為“個案”，但是也顯露出了下一輪市場投資機會的所在方向。不可否認(rèn)的是，從目前的情況來看，東北一些老工業(yè)基地依然存在市場化程度不高等情況。所以地方政府要真的引發(fā)大規(guī)模的群體性投資，仍需要一段時間的經(jīng)驗積累。
Observation記者觀察
上海人在東北
前一段時間的東北之行，讓紀(jì)軍看到了太多滬商投資在東北落地的個案。而這些投資動輒上億元。
更令他感觸的是，今年下半年以來，上海一些大型房地產(chǎn)企業(yè)的老總頻繁造訪東北，都在以最敏銳的嗅覺來尋找新項目。
一個滬商老總在紙上為《第一財經(jīng)日報》記者畫出渤海灣的形狀，然后點出環(huán)渤海灣的地方，有五點一線的港口。他激動地對本報記者介紹說：“這些都是清一色的深水港，以前海岸線旁邊的土地大都用來曬鹽，但是現(xiàn)在已經(jīng)辟出了大量的出口加工區(qū)，有些地價與‘零地價’幾無差別。立刻吸引了很多國外大的加工企業(yè)入駐，成為新的商機。”
齊路通一直忙于給上海人與東北人牽線。他是上海市東北經(jīng)濟文化發(fā)展促進會常務(wù)副會長，在幾個大項目的追蹤過程中，齊路通認(rèn)為最近東北的投資正在經(jīng)歷又一輪高潮。
但是，這些經(jīng)常活躍在東北與上海之間的投資人也看到了一些亟待改觀的情況，這也是在東北日益興旺之后逐步顯露出來的。
十分明顯的一個現(xiàn)象是，在與投資方接觸的過程中，東北很多政府依然是將“招商”當(dāng)成第一要務(wù)。投資火爆的背后，是各級政府對于市場成熟度有些盲目自信。“萬事俱備，只欠招商”成為十分普遍的心理。而政府效率、誠信問題等都被掩藏在這種盲目的自信背后。
紀(jì)軍認(rèn)為，東北人的理念問題必須改進。最大的障礙就是有時候會“急于求成”，在條件還沒有成熟的情況下就開始引入投資項目，最終導(dǎo)致項目的夭折，而投資也付之東流。
