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房產投資的稅收風險 |
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發布日期:2006-9-5 10:36:00 作者:本站記者 新聞來源: 新聞點擊: |
最近幾年，房地產價格不斷上漲，不少人買賣或出租獲利頗豐。不過，房地產投資的稅收風險正日益顯現，不注意防范，可能面臨巨大風險。
中國的稅收制度正在逐漸完善，立法、執行都會越來越成熟，隨意性將越來越小。所以當初為鼓勵房地產業發展而減收、免收的稅種，可能逐漸恢復征收，成為懸在房產投資人頭上的達摩克利斯劍。
1、 契稅。這兩年，房地產投資中最常見的就是契稅。不過目前不少地方是按1.5%甚至是0.75%的稅率來征收的。可是根據1997年開始施行的《契稅暫行條例》規定：“房屋買賣、贈予、交換，都應當繳納契稅，契稅稅率為３—５％。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案”。也就是說，契稅的最低稅率應當是3%，甚至有可能提高到5%。
2、 房產稅。根據1986年頒布的《房產稅暫行條例》，房屋出租，應當按房產出租的租金收入繳納12%的房產稅，不過2001年開始對個人按市場價格出租的居民住房，可暫減按4%來征收。目前從未聽說有人出租房屋主動或是根據稅務局的要求來繳納房產稅的。當稅務機關加強征管或處罰力度，該稅收對房產出租人就是一種風險。
3、 營業稅。根據1993年頒布的《營業稅暫行條例》第四條：“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額”。可見，從去年開始征收的二手房買賣5%的營業稅并不是新稅種，早就有規定。同時，出租房屋也是營業稅的征收范圍，稅率為5%，不過有優惠政策：對個人按市場價格出租的居民用房(注意，不包括營業用房)，暫按3%的稅率征收營業稅。但這種優惠是暫時的政策，并不能排除恢復正常稅率的可能。同時，即使是這3%的出租房屋營業稅，又有多少人交了？反正我從未聽說有人交過這種稅，反而見到不少房產中介拍房東的馬屁，在其提供的霸王合同中，約定房東不開發票，如承租人要發票，由其自行承擔，幫助房東逃避繳稅的強制義務，雖然是非法的約定，不過卻阻止了大多承租人索要發票的打算。
4、 個人所得稅。原先幾乎所有的炒房人，炒買房產是不交個人所得稅的。終于從今年8月1日起，國家稅務總局強調買賣二手房一定要繳納個人所得稅，稅率為凈盈利的20%。其實不光是買賣房屋應當繳稅個人所得稅，根據《個人所得稅法》的規定，財產出租也應當繳納個人所得稅，稅率同樣是20%，其計算公式是：(月租金收入-租賃發生的稅費-修理成本-800(租賃月收入超過4000的，為月收入的20%)×20%。可是同樣未聽說有人交過房屋出租的個人所得稅。
5、 土地增值稅。以上的稅種稅率并不高，不過土地增值稅就恐怖多了。根據1993年頒布的《土地增值稅暫行條例》，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。計算增值額的扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金等。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。該稅種對于取得暴利的房產商潛在影響最大。
由于目前中國的稅務征管人力有效，效率低下，成本巨大，所以原先規定的如房產稅、房屋出租營業稅、房屋出租個人所得稅基本上靠繳稅義務人的自覺，而中國人普遍并沒有納稅的習慣，所以這些稅種形同虛設。但顯然納稅義務人是偷稅了。這里有必要講一下關于偷稅罪的規定。《刑法》201條規定：“納稅人采取偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報的手段，不繳或者少繳應納稅款，偷稅數額占應納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數額在一萬元以上不滿十萬元的，或者因偷稅被稅務機關給予二次行政處罰又偷稅的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金；偷稅數額占應納稅額的百分之三十以上并且偷稅數額在十萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金。”就是說，房產投資人因為不繳納相關稅收，有可能面臨刑事責任。
設想一下，有人買房后出租，每月租金1萬元，則應當繳稅出租營業稅300元，房產稅400元，個人所得稅(10000-300-400-2000)×20%=1460，實際上出租房屋基本是不會報稅的，這樣每月共逃避納稅義務2160，每年為25920元。偷稅數額超過1萬元，并達到應納稅額的100%，有可能被處于3年以下有期徒刑或拘役，一倍以上五倍下以罰金。當然，對于租賃，大多房東并不辦理租賃登記，稅務機關無從知曉其出租并取得收入的行為，所以絕大多數人并不因此被判刑。但一旦有人(比如承租人)舉報，則還是有可能的。《刑法》第八十七條規定：“犯罪經過下列期限不再追訴：(一)法定最高刑為不滿五年有期徒刑的，經過五年……”。像這種情形，房東要過五年，才能高枕無憂。
而炒房人在取得暴利的情況下，偷稅額就更大了。
本文中的相關法律規定，要么取自法規原文，要么來自于注冊會計師資格考試《稅法》教材。
需要說明的是，房產投資人不必驚謊，被追究刑事責任的概率極其小，不過納稅的支出卻有可能增加，如一年來，二手房買賣的個人所得稅和營業稅征收的加強就是典型的風險。 | |
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