“開發商將商鋪隔成小空間，采取售后返租的銷售方式，這是中國商業地產的一大特色。產權式商鋪這種銷售想法并沒有不合理性，但在產權式商鋪越來越多的時候，其可實現性大打折扣，同時這種銷售方式存在監督與管理體制的漏洞，引起了許多不良后果。”上海社會科學院商業研究中心主任朱連慶說。

　　朱連慶指出，對于售后包租的隱憂，幾年前就已有諸多專家提出過，問題關鍵就出在開發商可能難以兌 現經營承諾和適當返利承諾。目前上海最好的百貨商場一般凈利潤在6%左右，超市、賣場一般實際經營利潤只在1.2%-1.6%，而一些售后包租項目標榜的投資回報率卻高達8%。

　　據《上海市零售商業網點面積調研報告》統計，2004年上海全市零售商業網點面積達到2857萬平方米，去年達到3200萬平方米。照此發展，到2007年全市零售商業網點面積將達到4000萬平方米左右，居民人均零售商業面積約2平方米。朱連慶分析，上海全市的商業面積總量已經飽和，商鋪市場競爭十分激烈。產權式商鋪不乏極少數成功經營的案例，但隨著此類商鋪的涌現，不少開發商急于回籠資金、無長效行為，實際經營效益遠遠達不到預期。

　　朱連慶指出，與住宅產品相比，商業地產需經營業績才能實際創利，因此商業地產項目的投資開發需結合招商經營一起考慮，對區位、地段、業態、周邊環境、消費群體、消費層次等作深入的市場調查和研究。目前不少開發商并非經營商業出身，而是由開發住宅產品轉變而來。它們不了解商業市場，以包租作招攬買家的定心丸，將商鋪當作住宅產品賣出就算，缺乏一套后續經營的思路和手段，在激烈的商鋪經營競爭中，難以兌現承諾的返利，有些開發商拖欠租金甚至攜款私逃。

　　同時，老百姓自身的觀念也有誤區，很多商鋪項目“一鋪養三代”的宣傳正是切中了心理誤區。事實上，商鋪套牢比住宅更麻煩，租不出去也無法自住，只能選擇空置。

　　目前歐美的大型商場多采用只租不售的方式，通過整體包租來打品牌以及綜合經營管理。因此，經常是許多主力店周邊會有一些小的租戶，商業經營較為成熟。

　　問題出在“一個愿打一個愿挨”

　　上海社會科學院部門經濟研究所王愛國指出，售后包租商鋪的問題往往出在“一個愿打一個愿挨”。開發商不以好收益吸引客戶，就比不過其他開發商。小投資者能做到的還是自己小心。

　　全國商業地產聯盟秘書長王永平此前曾指出：“目前我國商業地產亟待解決的問題太多，此時并非商業地產開發的大好時機。”