來源: 21世紀經濟報道

　　“央行擬推新的按揭政策以徹底打壓房價。”5月9日，記者從一位知情人士處獲知這一消息，“這一政策的核心是將購房首付款的比例從最低2成，提高到4至5成。”

　　這將意味著政府有可能對“房地產熱”采取有史以來最猛的一劑“藥”。新一輪的宏觀調控已有了“山雨欲來”之勢。

　　5月8日，央行宣布，上調各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點。4月28日，央行已將金融機構一年期貸款基準利率上調了0.27個百分點。

　　房價反彈

　　房價是新一輪宏觀調控的導火索。

　　“我想買京都杭城的房子，但是從4月29日開始漲價，平均漲了有400元，我想買的戶型漲了160元，我托熟人去拿折扣，沒有用。真的賣得有這么火嗎？我不相信！”5月9日，在某報社工作的王先生向記者坦言，由于價格問題，他已經開始有放棄買房的念頭了。“北京房價太高了，根本買不起。”

　　而據記者了解，同樣是在北京百子灣區域，京都杭城的價格漲得還不是最快的，“最明顯的一個例子就是沿海·賽洛城，去年五月，所謂的最嚴格的宏觀調控剛剛開始，這個項目同期也開盤，當時均價只有6800元，目前，價格已經到了8200元，一年漲了一千多，等于工作了一年白干，全是在給開發商打工。”一位知情人士向記者算了這樣一筆賬。

　　然而，在北京，像京都杭城和沿海·賽洛城這樣飆升房價的樓盤比比皆是。

　　“原來提一次價幾百塊錢的提，現在我們都好幾千塊錢的提，實際上這成了普遍的現象，目前房價的上漲已經很不正常。”就連SOHO中國有限公司董事長潘石屹也承認房價漲速過快。

　　有統計數據顯示，北京前四個月的房價都是在以17%的速度迅速上漲，漲勢不減。

　　“現在有個怪現象，樓盤越漲越好賣，越不漲，越冷落。”這是王先生“五一”期間看房的最深感受，“被迫買房因素很明顯。”

　　顯然，北京的房價已是高得“離譜”，然而，最令人擔憂的是，高房價已呈蔓延之勢。

　　“去年的宏觀調控還是讓開發商難受了一陣子。有一個開發商跟我說，調控效應要是在三個月內無法減退的話，自己就要傾家蕩產了。”4月底，本報記者在成都采訪時，成都郊縣房屋管理部門的相關人士向記者講道，宏觀調控很快過去，這位開發商起死回生，現在日子過得比預想的還要滋潤。“如今他的房子在當地價格是最高的，均價達到了近4000元，而當地的房價也就是在2000元左右。”

　　這位房屋管理部門的相關人士感嘆，從去年到今年，包括這個郊縣在內的成都整個市的房價都漲得異常地快。

　　除此之外，廣州、青島、深圳等地的政府部門不久前也發布統計數字顯示，這些地方的房價在最近一段時間再次出現飆升，有的地方商品房價格上漲幅度甚至逼近20%。“深圳的房屋均價幾近萬元。”

　　“對，房價上漲特別快，實際上我們看到的可能是上漲了10%、15%這樣一個數，實際上真正的上漲可能比這個數字還要大。”潘石屹說。

高空置率與房價悖論

　　“房價持續高漲反而導致市場供需的不平衡。”中國社科院金融研究室博士尹中立指出，房價快速上漲，就意味著空置現象也會隨之加重，房地產泡沫就會越吹越大。

　　“從高房價和高空置率來看，房地產的確或多或少地有一些泡沫成分。”中國人民大學土地管理系教授嚴金明與之觀點接近。

　　實際上，從國家權威部門近期發布的數據已經可以看出，由高房價所導致的高空置率已顯現。

　　國家統計局最新公布的數據顯示，截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。其中，空置商品住宅6983萬平方米，增長19.7%。北京市房地產交易信息網最新統計顯示，截止到今年4月30日，北京市可售的期房項目共計1512個，其中未售住宅109106套、面積為1541.39萬平方米；已取得房屋所有權證的正進行現房銷售項目855個，其中未簽約住宅17815套，面積為289.14萬平方米。

　　而記者在成都郊區華陽鎮的看樓感受也特別深刻，經常可以看到偌大的一個樓盤，門庭冷落，“我們這里的房價普遍都是3000以上，稍微高檔的樓盤已經接近6000了，還有過萬元的別墅項目，銷售情況還可以，但是入住率并不高，有的樓盤的空置率達到80%之多。”一位當地的開發商向記者介紹說，這里面除了成都市政府即將南遷和新疆、西藏等邊遠地區等待退休人員所帶來的提前購房需求外，也不排除部分空置率是因投資和投機所導致的。

　　然而，是一股什么樣的力量在扭曲著房地產市場呢？

　　“4月，我在廈門開會了解到，在廈門那個地方，有一塊地的樓面價格已經拍到7000塊錢。”21世紀不動產中國區域副董事長盧航在接受本報記者采訪時說，地價的上漲在一定程度上影響到了房價的上漲。

　　而在北京，順馳和華潤天價拿地的結果就是其樓盤價格遠遠高出同區域樓盤均價，而4月18日，北京海淀溫泉鎮中心區11.5億元的拍賣價再度讓業界經歷了一次“天價拿地”的激烈感，而之后的擔憂也油然而生：這樣的地價，房價要多高開發商才能有利潤？

　　“由于該地塊土地價格成本已達4863元/平方米，其售價至少要達到10000元/平方米以上才有一定的利潤。”中原地產華北區域總經理李文杰稱。

　　而據記者了解，目前，同地段住宅產品的銷售價格在5200元/平方米至6500元/平方米左右之間，其差距一目了然。

　　“大環境是低利率，大家很習慣這個利率水平，美國市場在7%-8%的利率，中國現在利率一直是低利率市場，這是讓老百姓投資沖動強烈，按揭是5點多，存在銀行的利率幾乎等于沒有。”盧航從金融的角度分析了高房價背后的原因，“投資渠道單一，除了股票就是房產，而股票低迷已是事實，房產更多時候是投資者沒有選擇的選擇。”

　　“舉例說，去年宏觀調控，要穩定房價、降低房價，但是我們的調控措施，一個是緊縮信貸，一個是減少土地供給。緊縮信貸就意味著放貸減少；減少土地供給，就把土地供給減少了。需求不變的情況下，供給減少，必然使價格上漲。銀行信貸減少了，土地供應減少了，市場上的房子減少了，房價必然降不下來。”4月25日上午，在2006年中國房地產國際研討暨《2006年房地產藍皮書》發布會上，中國房地產協會原會長楊慎也指出了高房價在土地和金融環節上的癥結所在。

　　調控前奏

　　開發商與消費者的市場博弈正在加劇。

　　“這樣快的上漲速度，確實是一個特別危險的信號，應該反思一下，前面出臺的政策有效沒有效，下一步應該怎么樣去調控房地產市場，讓它能夠平穩地發展。”潘石屹說。

　　“近期各大職能部門的一系列動作實際上只是新一輪宏觀調控的一個信號，一個前奏，真正大規模的宏觀調控在我看來還沒有開始。”5月9日，北京華貿中心開發商國華置業總經理房超向記者這樣預測，“新一輪的宏觀調控手段主要還會是在利率和稅收。”

　　“我們調控的目標和調控的措施不能從主觀愿望出發。行政手段和市場價值是相輔相成的，有形的手和無形的手兩者之間是相互補充的關系，不是說現代宏觀調控就是用有形的手來打壓無形的手，這樣就容易出現用行政手段的辦法，最后房價降不下來，調控的預期目標難以達到或者收效甚微。”楊慎指出。

　　潘石屹認為：“目前要把房價穩定下來，有三方面的途徑：第一方面就是土地部門，每一年供應的土地，能夠跟房屋的需求平衡，市場上面，只有供應量和需求量平衡了，才會穩定下來，這個市場才是一個和諧的市場；第二方面，就是人民銀行，人民銀行就是原來的那些鼓勵政策，例如說住房的按揭成數、年限、利率上面應該把門檻提高；第三個部門就是稅收，兩年前國家稅務總局就提出來，應該增加持有物業的稅。”

　　據記者得到的消息，提高首付款比例的確有可能成為宏觀調控的最后“殺手锏”。但業內人士直指，五成按揭政策的影響可能會造成整個房地產市場的“滅頂之災”。

　　據悉，央行正在擬推的五成按揭政策在必要時就會出臺，目前各大商業銀行還沒有收到執行這一政策的具體時間表。但是一邊嚴密監控中國各大城市房地產價格走勢，一邊暗中緊急聯絡主要地產商客戶，提前催收即將應收貸款，并停止給開發商做任何開發貸款，已然成為各大商業銀行當下的主要工作。