來源: 新京報

　　最近幾個星期來，國內(nèi)各種房地產(chǎn)信息紛至沓來。前日又有《2006年房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布，預測全國房價將長期上漲。關于房地產(chǎn)的信息之多、之雜、之亂一般人是無法來斷定的。

　　從2005年國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控以來，盡管一些地方的房價上漲有所放緩，即全國平均房價上漲幅度有所下落。如1-2月全國70個大中型城市房價上漲幅度為5.5%.但我們也應該看到，一些地方的房價過快地上漲也是不爭之事實。特別是進入2006年之后，以北京房地產(chǎn)市場為領頭，全國的房地產(chǎn)輿論好像是漲聲一片。

　　但是要看到，房價的上漲是由市場供求關系變化造成的嗎？是市場的產(chǎn)品短缺而造成的嗎？從國家統(tǒng)計局與央行的數(shù)據(jù)來看，一是2005年以來房地產(chǎn)空置率快速上漲；二是房地產(chǎn)個人消費信貸快速下降。比如，從國家統(tǒng)計局了解到，截至2006年3月底，全國空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%.還有，從金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)的需求正在減少。央行的數(shù)據(jù)表明：2004年個人住房消費信貸增長35%以上，達4700億，而2005年個人住房消費信貸增長15.8%，增加2600億，僅為2004年的一半。同時從2006年一季度的情況來看，居民戶消費性中長期貸款增加399億元，同比少增245億元。盡管這里有居民住房消費貸款提前還款與房地產(chǎn)投機減弱的因素，但個人住房需求下降是不爭之事實。如果居民住房需求下降，那么房價的上漲只能是房地產(chǎn)操縱定價的結(jié)果。如果房地產(chǎn)市場壟斷性操縱價格加劇，那么對于一般民眾來說，就不得不為“羊群效應”所左右，應該更加理性看待房地產(chǎn)市場。

　　從以上的分析來看，對于目前國內(nèi)房地產(chǎn)形勢分析，并不是如一些開發(fā)商所說的那樣，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了恢復性上漲，也不是有什么“剛性需求”導致不少地方的房價快速上漲，如果個人住房消費需求迅速下降(因為國內(nèi)個人購房有91%以上是以銀行按揭方式完成的)，只能說這種房價上漲是人為操縱。一些地方房地產(chǎn)出現(xiàn)報復性價格也只能是人為操縱。

　　那么，為什么國內(nèi)房地產(chǎn)市場能夠被人為操縱？我想比較大的問題是力度還不夠大。看看這幾年不少國外房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，只要動用利息這一招，就能夠立竿見影。比如英國2003年5次調(diào)高利率，房價就下跌了。而美國快速飆升的房價，在連續(xù)十五次加息后，美國的房地產(chǎn)市場泡沫也開始消解。作為資金密集性的房地產(chǎn)，特別是作為完全依賴銀行金融杠桿的國內(nèi)房地產(chǎn)，利率變化就決定房地產(chǎn)市場發(fā)展快慢。

　　可能有不少購買過房子的朋友認為，如果加息，不是會嚴重增加購房者的成本嗎？不是讓已購買的負債者雪上加霜嗎？同時，讓希望進入房地產(chǎn)的中低收入消費者更遠離房地產(chǎn)市場嗎？對于前者，隨著目前銀行住房消費固定利率產(chǎn)品的推出，如果覺得利率會上漲，這些消費者只要把浮動利率轉(zhuǎn)為固定利率就能夠把住房貸款的利率風險鎖定，從而減少個住房按揭的利率風險。而對希望購買房子的民眾來說，隨著利率上升，房價會隨之下跌，那么購買的本金快速下降，利率上升又有幾何？

　　總之，一個70%以下的民眾都無法進入的房地產(chǎn)市場，肯定是需求不足、資源配置低效率的市場。對這樣的市場，無論是從市場法則上來看，還是從政府基本愿望來看，價格向下調(diào)整必不可免，購房者決不可輕易地進入高價格的房地產(chǎn)市場。因為，一旦進入這個市場，要想脫身出來是不容易的。