上海的房產交易市場在冷寂了數月后，上周在上海展覽中心舉行的今年新春房產第一展——“上海之春”房展會讓近200家開發商似乎聞到了春的氣息，200余個樓盤搭臺唱戲，歌舞、模特齊齊上陣，眾多購房者紛紛前往中低價位樓盤“探路”，購房車接二連三地滿員載客駛往理想中的家園。據主辦方統計，本次房展共吸引了近10萬觀眾，現場成交量及意向成交量約達到3.6億-3.9億元左右。有關人士發問：上海房產交易的春 天真的來了嗎？
中低價樓盤購房者趨之若鶩
上海房展會已經很久沒有出現過每平方米4100元起價的房源了。位于安亭新鎮國際汽車城的“澳麗映象”小高層電梯房澳洲風情景觀社區,是今春房展的搶手之作。該產品由澳大利亞五和國際設計，總價僅39.5萬元起。本次房展會每平方米8000元以下的樓盤占80%，超出1萬元的樓盤僅是個位數。
此外，有的同一小區的樓盤價格在走低。中國百強企業——凱迪·欣九聯企業打造的位于松江新城、緊靠泰晤士小鎮的“愛丁堡”蘇格蘭風情的全景別墅，一期多層已于去年售完并交房，當時的均價每平方米6500元。今年二期10萬平方米純別墅5月開盤，銷售商打算均價定在6000元左右，相當于96萬元就可以買一套別墅。同一小區樓盤，別墅反而比多層來得便宜。銷售商陸經理說，我們希望快速回籠資金。
點評：炒房客退隱，自住客已成為今天房地產市場的主流，開發商不得不理性入市。低價房也好，高價房也罷，迎合市場的接受度就是真理。“沒有賣不掉的產品，只有賣不動的價格。”有的開發商第一期賣了高價，幾百套房源一月之內售磬告捷，第二期進入了冬天，數月下來成交幾乎為零。寒冷的冬天日子確實不好過。開發商理性了，房價為什么不可以賣了高價再賣低價呢？市場永遠是一桿平衡的秤。
市中心驚現48萬平方米大盤
上海置業投身閘北區政府一號舊城改造工程，以國外先進的復合地產模式豪布斯卡為其規劃理念，48萬平方米復合地產——綠洲雅賓利花園在西藏北路拉開序幕，成為了房展會上的亮點。這是一個以220米超高層摩天地標為核心，集酒店、辦公樓、生態公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體，也是市中心罕見的大盤。該樓盤均價在每平方米18000元，是全裝修房，由于地鐵M8、M4、M3、M1線惠顧，該盤引來了眾多購房者駐足觀望，高昂的價格讓許多自住客在驚喜之余不得不哀嘆與自己無緣。
點評：在市中心，綠洲雅賓利花園與其他的樓盤相比價格還不算太高，但在房展會上該盤已是頂尖的高價盤了。面對哀嘆的自住客，開發商的心情很復雜，他們也在哀嘆動遷成本高，市中心的樓盤品質又不能低，為創品牌，適應當今的樓市，他們的價格已作了調整。該盤的性質有別于其他的住宅樓盤，世界上稱它為HOPSCA豪布斯卡，它最先于1986年誕生在法國巴黎的拉德芳斯，后興于少數幾個世界超級城市。通常這種復合地產模式得以成功實現，均有著嚴格的選址要求：一般位于城市中心，有足夠的空間實現龐大的建筑規模，有大面積的綠化作為景觀綠帶，有快速便捷的交通網脈作為城市樞紐，并有功能繁多、業種業態齊全的商業配套以及高尚多元的文化品位。豪布斯卡由多種地產功能互補和連動，體現了資源共生、聚合增值的優勢。是由傳統的“純居住生活區”向“高級酒店-甲級寫字樓-生態公園-商業-休閑-公寓”的綜合規劃模式的演變。她既擺脫了傳統的商業方式和業種業態單一經營的桎梏，體現了商業配套和生活服務雙軌模式的與時俱進，同時她又是整體布局完善、功能特色明顯、分散化、多樣化、多層次的現代服務業集聚區，是現代城市服務功能的新高地、新載體。或許它將成為上海房產業的驕傲。
寶山板塊吸引自住客云集
區域樓盤集中展示在本次房展上獲得了一定的成功。以“濱江寶山”為主題的寶山專館里，當地分布在大場鎮、高境鎮、楊行鎮等地區的近30家樓盤集中亮相，專館內人氣頗旺。在月浦鎮的富浩河濱花園展位，銷售總監劉先生透露，該盤憑借高性價比在開展第一天的兩小時內就已成功簽約三套。一位業內人士估計，開館當天的人氣已經達到了2004年同類展會的水平。
除了部分樓盤在展會上推出特價吸引了眾多購房者外，在專館中，小戶型樓盤也非常受歡迎。鄰近地鐵一號線呼蘭路站的和欣國際花園，二房二廳的建筑面積在70平方米左右，房型非常緊湊，總價控制在50萬元左右。據了解，排隊領號的購房者已排到百位以后。此外展會上出現了福地苑等一些計劃下半年開盤，至今價格未定的樓盤，以及前來展示形象的錦秋花園大型展位等，這些樓盤都期望借由今年首場大規模房展進入購房者的視線。
購房者紛紛表示，便捷的軌道交通以及中低價位是寶山樓盤吸引他們的最大亮點。目前，當地樓盤價格范圍在每平方米5000-8000元，其中每平方米6000元的樓盤占到相當大的比例。楊行某樓盤銷售負責人表示，該樓盤從開始銷售至今的1年多時間里沒有進行過明顯的降價，這種情況在寶山當地屢見不鮮，說明當地很多樓盤在最初定價時就相當理性，以自住客為主的市場一直顯得較為健康。據美岸棲庭銷售負責人林先生介紹，購買該樓盤的人大都是居住在寶山當地或周邊希望改善住房條件的教師、公務員等工薪階層。
經了解，不少開發商都感到，今年春節過后，自住客的購房需求已逐步被釋放，之前顯得有些門庭冷落的售樓處重新開始熱鬧起來，地鐵通河新村站附近的寶宸共和家園去年年底開盤，依托大體量、交通便利等優勢，推出的數百套房目前銷售率已達到80%，該盤的熱銷讓寶山當地不少開發商對未來寶山房產的銷售前景充滿信心。
點評：寶山房地產市場由于中低價位樓盤集中，對工薪階層的自住型購房者一直具有相當大的吸引力。如今，隨著軌道交通一號線延伸段的開通，三號線延伸段緊鑼密鼓的建設，寶山的生活便利度更是邁上新的臺階。在本次房展上，寶山專館旺盛的人氣再度說明，自住客云集的寶山房地產市場在經歷了宏觀調控后依舊保持著活力。
異地樓盤不少購房者痛快“下定”
盡管此次展會上，本地的中低檔房受到市民最多的關注，但以外地樓盤為主的西一館和東一館一、二樓依舊吸引了不少眼球，特別是以蘇州、昆山、吳江、太倉、常熟、杭州為主的長三角地區的住宅和商鋪項目，由于其均價都在每平方米5000元以下，一套房的總價也不過30萬元，對上海人頗有吸引力。不少異地樓盤項目的洽談區里都擠滿了意向客戶，現場簽約下定的現象再次出現在房展會上。
據了解，不少與上海地理位置臨近的異地樓盤在展會前就亮出了“上海牌”，在定位上除了滿足本地區的需要外，還打出上海后花園的概念，吸引上海人置業。如緊臨上海的太倉瀏河“高成·上海假日”樓盤，據現場的專案銷售經理陸勇介紹，該項目二期推出的全裝修的酒店式公寓房，總價僅15萬起，一期推出后，在沒做多少宣傳的情況下，以來自臨近的寶山地區為主的上海購房者的比例就達到了60%。此外，集度假型和養老型雙重置業功能于一體的異地項目也受到上海人的青睞，“星城銘座”的展臺前吸引了很多中老年購房者的駐足，銷售總監袁銘介紹，該項目為總價20萬起的精裝修住宅，面積在32~64平方米。由于該項目位于蘇州胥口鎮，毗鄰太湖旅游度假區，非常適合度假養老。
另一方面，隨著上海人商鋪投資的日趨理性，除價格和承諾包租外，很多異地商鋪也在本次展會上亮出了新的賣點，來自蘇州的國際精品批發城項目就是其中之一。該項目專案經理王國謹介紹，該項目在經營上運用了國際上流行的封閉式會員制經營模式，先招商，后開發，降低了投資的風險，并保證連續10年的投資收益，從第11年起將營業利潤分紅增至25%。
點評：通過本次房展，我們可以看到目前上海人的異地置業呈現出兩個趨勢，一是上海人異地置業不再像前兩年那樣“舍近求遠”，而是逐步向長三角地區聚集。究其原因，長三角地區與上海之間交通網絡建設體系的日趨完善，有些地區只要1、2小時的車程，相對便捷，兩者在價格和地理位置上形成的雙重優勢，使之成為了不少上海人二次置業和投資的熱點地區。二是異地置業雙方更趨理性，特別是一些異地商鋪的投資，開發商不再僅以承諾高回報急著出手“圈錢”，而是在后期招商、經營管理方面尋找賣點，一些開發商還將部分項目作為企業的一塊優良資產保留下來，自主經營，足見對市場和項目的信心。
來源:文匯報
