東方網(wǎng)1月24日消息：商鋪投資方興未艾，高收益率使越來(lái)越多的投資者們帶著“買個(gè)好鋪養(yǎng)三代”的想法把眼光聚焦于此。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年上海樓市中的商業(yè)地產(chǎn)份額繼續(xù)擴(kuò)大，目前已由以往不足5％上升到近15％。但值得關(guān)注的是，普通投資者的商鋪回報(bào)率卻從當(dāng)初的12％左右下降到目前的6％至8％。但顯然很多人還沉醉在開(kāi)發(fā)商打出的“包租”、“承諾收益率10％”、“五年后可回購(gòu)”的口號(hào)里，對(duì) 投資商鋪潛藏的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)尚不自知。本文圍繞商鋪投資經(jīng)營(yíng)流程，提醒投資者注意防范五重風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)第一重：資金成本
商鋪?zhàn)鳛楸拘±蟮耐顿Y品種一直為投資者所青睞。因?yàn)樯啼侂m然單價(jià)較高，但總面積相對(duì)不大，總價(jià)相對(duì)住宅而言不是很高。但實(shí)際上衡量商鋪投資回報(bào)率如何是通過(guò)凈投入與凈產(chǎn)出之差來(lái)計(jì)算的，投入中除了投資者的購(gòu)買投入外，還包括稅費(fèi)、貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用及折舊費(fèi)用等，同時(shí)還受制于通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)格貶值、央行加息后造成的利差，以及商鋪的一定空置期等多方面因素。
商鋪由于存在一定的空置期，投資者如果指望以租還貸，風(fēng)險(xiǎn)比較大。商鋪貸款額度一般不超過(guò)擬購(gòu)商業(yè)用房評(píng)估價(jià)值的60％，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年。雖然滬上部分銀行已經(jīng)對(duì)于商鋪貸款“松綁”，最高貸款放寬到7成，貸款利率按照人民銀行規(guī)定的同檔次人民幣固定資產(chǎn)貸款利率執(zhí)行，但與普通住宅相比，商鋪投資有著更大的不確定性。隨著央行加息，人們的貸款投資成本也在加大，必須考慮資金的來(lái)源和代價(jià)。
■風(fēng)險(xiǎn)防范：投資者應(yīng)量力而行，選擇適當(dāng)?shù)陌唇页蓴?shù)及年限，充分估計(jì)未來(lái)的收入水平及支付能力；此外投資時(shí)應(yīng)將商鋪初始售價(jià)的高低作為重要因素考慮進(jìn)去。因?yàn)樯啼伋跏际蹆r(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也就越高，將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢(shì)。商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，要充分考慮房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及資金占?jí)旱某杀尽?BR>
風(fēng)險(xiǎn)第二重：延期交房
投資者看好地產(chǎn)＋商業(yè)的美好收益前景，美滋滋地交了錢(qián)盼著交房，卻很可能陷入商鋪開(kāi)發(fā)商和后期物業(yè)管理公司謀劃的陷阱。商鋪開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理公司交接存在的不規(guī)范行為往往導(dǎo)致了購(gòu)買者的投資風(fēng)險(xiǎn)，使其陷身于商鋪開(kāi)發(fā)商和后期物業(yè)管理公司間的連環(huán)官司。
開(kāi)發(fā)商往往炒作“售后返租”概念促銷商鋪：曾有一外地商鋪來(lái)滬招租，許諾8％－10％的高收益率，消費(fèi)者購(gòu)買踴躍，但交房時(shí)卻大呼上當(dāng)。因?yàn)榻ㄔO(shè)部2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》中曾明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。因此開(kāi)發(fā)商先與小業(yè)主簽訂買賣合同，之后開(kāi)發(fā)商另成立一家物業(yè)管理公司進(jìn)行后期招租和經(jīng)營(yíng)管理，讓小業(yè)主再與物管公司簽訂包租協(xié)議。這樣看似并不違規(guī)，但里面卻暗藏危機(jī)。該商鋪開(kāi)發(fā)商延期交房，業(yè)主依照買賣合同追究違約責(zé)任，但緊接著物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司依據(jù)包租合同追究業(yè)主延期交房的違約責(zé)任，且包租合同約定的違約金為買賣合同約定的3倍。最終導(dǎo)致業(yè)主陷入連環(huán)官司，真是欲哭無(wú)淚。
■風(fēng)險(xiǎn)防范：消費(fèi)者不能被開(kāi)發(fā)商許諾的高收益率沖昏頭腦，一定要仔細(xì)審察合同。交房日期應(yīng)予以明確注明，并對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行具體約定。另外，要注意兩份合同中關(guān)于違約金條款的不對(duì)等。上一例即是因?yàn)橥顿Y人法律意識(shí)太過(guò)薄弱，對(duì)違約責(zé)任約定失衡，使自己陷入困境。投資者一定要謹(jǐn)防暗藏的陷阱，保護(hù)好自己的權(quán)益。
風(fēng)險(xiǎn)第三重：售后包租
近年來(lái)，“售后包租”風(fēng)是掀起商鋪投資風(fēng)潮的一大助動(dòng)力。盡管上文提到建設(shè)部規(guī)定禁止開(kāi)發(fā)商自己“售后包租”，但開(kāi)發(fā)商目前往往引進(jìn)第三者暨經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)操作這一塊。這樣就繞開(kāi)了“禁令”，但把更多的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到投資者身上。
在國(guó)家有關(guān)部門(mén)采取非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段加以禁止又不能奏效的情況下，投資者樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律意識(shí)來(lái)規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，在制度不健全的情況下，其操作運(yùn)行尚不規(guī)范。再加上投資者（業(yè)主）在所謂高額回報(bào)率的鼓動(dòng)下存在非理性投資行為，常使投資者面臨極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
“售后包租”的風(fēng)險(xiǎn)一方面在于開(kāi)發(fā)商往往在“售后包租”過(guò)程中抬高售價(jià)，用高額返回租金吸引投資者，但一旦開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或者出現(xiàn)資金問(wèn)題，其返租承諾或回報(bào)率將不可能實(shí)現(xiàn)，租金的預(yù)期就很難保證，屆時(shí)投資者將蒙受損失。
另一方面開(kāi)發(fā)商往往由于資金緊張，才采用“包租套現(xiàn)”開(kāi)發(fā)模式，一旦融資成功，可能并不真正用到開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)上，而是挪做他用。作為投資人，將要面臨由此而產(chǎn)生的諸如開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金斷鏈不能如期交房，甚至造成爛尾工程，甚或是卷款而去的法律風(fēng)險(xiǎn)。
其三，來(lái)自于市場(chǎng)、政策面等的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)包租房過(guò)多，超出市場(chǎng)需求時(shí)，勢(shì)必導(dǎo)致收益減少；政策面變化也會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。如銀行利率的調(diào)整，如果利率調(diào)高會(huì)直接造成購(gòu)房人按揭還款壓力增大。
■風(fēng)險(xiǎn)防范：上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所的馬永健律師認(rèn)為，既然“售后包租”行為是合同行為，那么應(yīng)通過(guò)違約責(zé)任、擔(dān)保等法律手段來(lái)防范合同風(fēng)險(xiǎn)。
首先，業(yè)主在投資之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的調(diào)查。主要調(diào)查所要投資購(gòu)買的樓盤(pán)所處位置、升值潛力，開(kāi)發(fā)商的資信能力、聲譽(yù)，承租人或受托包租人的履約能力、聲譽(yù)等。尤其是商業(yè)鋪面，要對(duì)該項(xiàng)目的前景有比較清醒的認(rèn)識(shí)和分析。從某種意義上講，這既是風(fēng)險(xiǎn)防范的第一步，也是至關(guān)重要的一步。
其次，在簽約時(shí)，要將開(kāi)發(fā)商、中介公司或租賃公司的承諾載入合同條款。特別是在與中介公司或租賃公司簽訂租賃合同或委托租賃合同時(shí)，不但要明確租金、租期、租金的交付方式等事項(xiàng)，更重要的是要明確相關(guān)責(zé)任人的違約責(zé)任。需要特別指出的是，開(kāi)發(fā)商在作廣告宣傳的時(shí)候所承諾的回報(bào)率通常是比較高的，因而其所售房?jī)r(jià)也會(huì)被事先提高。因此，違約責(zé)任的承擔(dān)必須能夠補(bǔ)償業(yè)主因購(gòu)買高價(jià)房屋而遭受的差價(jià)損失及其他損失，甚至可以更高，以便更有效地約束中介公司及開(kāi)發(fā)商。
最后，應(yīng)當(dāng)讓開(kāi)發(fā)商成為租賃合同或委托合同的擔(dān)保人。要知道，開(kāi)發(fā)商之所以推出“售后包租”的銷售模式，主要是為了解決其資金困難。而現(xiàn)在采取的是由中介公司或租賃公司等第三人承租或受托包租的方式，業(yè)主付清房款后，便與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何法律關(guān)系，無(wú)論如何，開(kāi)發(fā)商皆坐收漁利。且一旦出現(xiàn)投資失敗、不能獲取預(yù)期回報(bào)時(shí)，業(yè)主便無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商任何責(zé)任，顯然有失公允。因此，應(yīng)約定一旦中介公司或租賃公司不能承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。值得注意的是，開(kāi)發(fā)商以其經(jīng)營(yíng)收入提供擔(dān)保是沒(méi)有任何意義的，因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)收入根本不具有可預(yù)知性。
風(fēng)險(xiǎn)第四重：經(jīng)營(yíng)管理
商鋪，顧名思義，有商才有鋪。經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)非常重要。時(shí)下商鋪“重銷售，輕經(jīng)營(yíng)”的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。
一方面開(kāi)發(fā)商銷售完畢，拿了錢(qián)就走人，沒(méi)有協(xié)助經(jīng)營(yíng)，前期宣傳與后期管理嚴(yán)重脫節(jié)。另外，商場(chǎng)整體營(yíng)銷沒(méi)有跟上，商場(chǎng)不統(tǒng)一進(jìn)行季節(jié)性或節(jié)日性活動(dòng)，難以積聚消費(fèi)者人氣。甚至一些經(jīng)營(yíng)不好的商鋪退出后，沒(méi)有后續(xù)者經(jīng)營(yíng)。閑置商鋪的數(shù)量如果不斷增加，對(duì)周邊商鋪將帶來(lái)相當(dāng)不利的影響。大量購(gòu)買小鋪位的投資客們期待的巨額回報(bào)根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
另一方面商鋪本身的經(jīng)營(yíng)者如果缺乏經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，不懂養(yǎng)鋪技巧，“生鋪”就不可能作成“熟鋪”，也會(huì)形成投資風(fēng)險(xiǎn)。而生鋪要成熟需要一段時(shí)間，投資回報(bào)率較低。
此外，轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)潛藏風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)租中，可能遇到市場(chǎng)變化帶來(lái)的商鋪貶值的風(fēng)險(xiǎn)。找到了轉(zhuǎn)租對(duì)象后，可能對(duì)方缺少扭虧為盈的能力，會(huì)帶來(lái)進(jìn)一步拖欠租金的風(fēng)險(xiǎn)。而轉(zhuǎn)租后轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)模式更有可能產(chǎn)生糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
■風(fēng)險(xiǎn)防范：經(jīng)營(yíng)管理是商鋪投資成敗的關(guān)鍵。地段相同，業(yè)態(tài)一致，但不同的經(jīng)營(yíng)管理水準(zhǔn)決定了商鋪價(jià)值的高低。現(xiàn)在的商鋪除非整體出租給龍頭大型商家，一般都要面對(duì)發(fā)展商自己招商和經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題，因此，投資商鋪，一定要選擇信譽(yù)良好，且具有統(tǒng)一、強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)管理能力的開(kāi)發(fā)商，要多了解開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，了解其過(guò)去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)和管理能力。自營(yíng)商鋪時(shí)，要選擇有前景、毛利高、成長(zhǎng)性好、良性競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)。行業(yè)前景不佳、毛利薄惡性競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)難以維持穩(wěn)定、堅(jiān)挺的租金，因此倒閉或轉(zhuǎn)行的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。投資者還可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)書(shū)籍等評(píng)估所投資商鋪的行業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ鳛橥顿Y決策重要依據(jù)。
風(fēng)險(xiǎn)第五重：回購(gòu)兌現(xiàn)
為打消購(gòu)房者的顧慮，為促銷并表示對(duì)商鋪前景的自信，不少開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)打出“回購(gòu)”招牌，同意在和購(gòu)房者簽訂的買賣合同中注明回購(gòu)方案。雙方除簽了包租協(xié)議作為買賣合同的附件，約定租期和租金外，還約定若到期后購(gòu)房者不愿再出租房屋，則由開(kāi)發(fā)商以高于原房?jī)r(jià)回購(gòu)。看上去萬(wàn)無(wú)一失，零風(fēng)險(xiǎn)操作，而實(shí)際上問(wèn)題很多。最主要的問(wèn)題在于承諾如何兌現(xiàn)。
■風(fēng)險(xiǎn)防范：浙南律師事務(wù)所上海分所邢樂(lè)鋒律師提醒購(gòu)房者，面對(duì)回購(gòu)促銷一定要謹(jǐn)慎。合同中對(duì)“回購(gòu)”承諾應(yīng)明確注明，并約定相對(duì)嚴(yán)厲的違約責(zé)任，一旦違約要賠償相應(yīng)的違約金。但是這樣也不能保證完全防范風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，一旦回購(gòu)時(shí)開(kāi)發(fā)公司破產(chǎn)，只能清償資產(chǎn)還債。此時(shí)該公司若存心轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或資不抵債，購(gòu)房者也只能自認(rèn)倒霉。因此，購(gòu)房者應(yīng)注意開(kāi)發(fā)公司實(shí)力，選擇實(shí)力較強(qiáng)的大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。另外，要注意該公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營(yíng)期限，是否能夠經(jīng)營(yíng)到合同約定的回購(gòu)期限。一定要謹(jǐn)慎很多“短命”的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品和應(yīng)允的承諾。因?yàn)轫?xiàng)目公司一般都是由幾個(gè)單位臨時(shí)組建而成，蓋好房子賣出去就解散了。一旦出現(xiàn)問(wèn)題根本無(wú)法追究責(zé)任。總之，回購(gòu)兌現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者切勿輕信。
