殷杰（化名）說:“深圳是一個移民城市，好的房子能賣出，再差的房子也能賣出，深圳的二手房無論在交易量和交易速度上在全國都是獨一無二的，這種情況維持20～30年都不會有問題。”

　　長期關注深圳地產，殷杰對深圳的熟悉就像在這里生活了幾十年。 他說，地鐵的開通對于樓盤的影響是非常大的，像香港的太古城，地鐵開通，價格立即從每平方米4000元上升到了9000元左右。在深圳，地鐵的開通，會帶來房產價值上升15%～20%。

　　幾年來，對深圳房產的投資，殷杰堅持著一套自己的策略，以稍微低于市場價的價格購入，以接近或者略高于市場價的價格賣出，收益僅在2萬～3萬元人民幣之間。他說，如果考慮5%的營業稅，就要購買大型單位，才有利潤可賺，不過，這樣投資的前提是資金充裕。

　　然而，對于一個房產投資客，殷杰卻認為，作為一個傳統的投資項目，房地產投資的吸引力，并非為了獲取多高的收益，很大程度是相對流通的貨幣而言，貨幣容易貶值，房地產項目由于土地資源的稀缺性和建筑的價值傳遞，保值功能要強得多。在一個經濟發達、房地產市場成熟的區域，除非因戰爭或金融風暴等因素，一般情況下，房地產項目是不會貶值的。

　　盡管生活在上海，殷杰卻始終沒有投資這塊熱土。他說，那個被很多經濟學家講述的“囚徒困境”故事，正在上海演繹成一個活報劇。一項關于上海房地產市場的信心調查，顯示出上海市房地產企業家信心指數跌到90點以下，已經與本輪房地產價格上漲起始點的1999年差不多。

　　在殷杰看來，一旦房地產市場價格走勢出現逆轉，那么大幅降價就是誰也擋不住的趨勢。上海房地產市場籠罩在降價濃霧之中，而上海樓市的故事，同樣也會在北京上演。

他從報紙上又翻出了北京的數字，北京市1～8月的統計數據已經頗能說明問題。一組數據是，1～8月商品期房預售成交12萬套、1473.4萬平方米，同比分別下降23.8%和20.2%。另一組數據是，截至8月底，空置一年以上商品房面積385.4萬平方米，同比增長23.7%，增幅比上年同期高30.8個百分點。

　　殷杰說，投資房地產的暴利時代已結束了，以后，投資房產只比投資其他行業的收益水平稍微高些，也就是說，投資一套房子，每年的租金應該在房價的6%到8%之間就不錯了。然而，現在上海的房價和租金水平，每年的收益只有房價的4%左右，購買國債年收益率也能達到3%。

　　在他看來，房產投資在10年到15年之間就必須變現，超過20年就沒什么價值了。如果100萬元的房子，目前只能租到4萬元左右，有可能會有上漲的空間，但是最多也就漲到七八萬元，而其他很多的領域，投資回報率完全可以高于房產。

　　置業肯定保值，買房出租卻不見得劃算。殷杰解釋道，對于大部分人而言，房產投資年限大都在12年到18年之間，而出租率及月租受市場影響很大。譬如，美國80%的城市房租下滑，房租下滑主要原因有二:一是由于利息不斷下調，使更多的租房者有能力買房，因此對租房的需求量減少;二是受幾年前經濟發展的刺激，許多建筑商大批興建用于出租的公寓，市場供大于求。在美國，利息每上升1%，就會有250000人買不起房子，因此當利息上升的時候，就又會有一批人回到租房的行列中。

　　房產投資效益最常用的一個指標是“投資回報率”，主要就是計算租金的年回報率，租金回報率＝每月租金收益×12/購房總價。譬如，購買一套面積為42平方米的小單位，總價為42萬元，成交單價為10000元/平方米，首期房款為三成13萬元，供20年按揭，貸款29萬元，月供款約為2000元，如果月租金3000元出租，那么租金回報率＝3000×12/420000＝8.6%。

　　殷杰介紹，這個公式比較適合一次性付款的情況，因為它只考慮租金和房價。對于按揭貸款購房的回報情況，就稍微復雜一點，投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時間內的按揭款），投資回報率＝（3000－2000）×12/130000＝9.2%。

　　當然，這兩種計算方式都不夠準確。因為，兩個投資回報率的計算方法，并未考慮前期的其他投入和資金的時間成本，如租金稅費、裝修費用和利息等，如需要考慮所有因素，收益率要打折扣。

　　殷杰表示，若以此為參考的話，住宅投資回報在6%以上，就視為可接受的回報率，8%以上的回報就算比較豐厚了。

　　殷杰的經驗，賣房需要一定時間,不像股票那樣，上網或通過電話即可拋出。從簽訂合同到房屋過戶至少需要一兩個月，這段時期內屋主仍需支付貸款及利息。另外，由于一手房不僅價格高，再加上裝修成本，投資二手房比一手房劃算。但是，二手房物業過了幾年，升值高峰期過后，價格就會趨于穩定，有時由于物業的一些問題都可能導致價值降低。