美國最近公布的住房銷售數據亮麗,正當人們為新屋和成屋環比銷售分別實現14.8%和7.65%的增幅而沾沾之喜之時,一場新的地產危機正在不遠的將來。美國著名房地產市場調查機構RCA近日發布報告顯示,今年第一季度美國銀行業持有的商業地產抵押貸款違約率已達1992年以來的最高水平。

　　對美國房地產市場來說,商業地產是一個潛在的危機源。商業地產危機的醞釀和發展滯后于住房市場危機。商業地產市場在2007年10月達到繁榮的頂峰后,在2007年末初現疲態,房價開始下跌,新增貸款規模縮減;至2008年第四季度商業地產貸款違約率急升;2009年迅速惡化,價格急轉直下,市值損失約4成,違約率、空置率連創新高,這一趨勢延續到了2010年。據穆迪公司提供的數據,截至今年3月,美國商業地產價格與2007年10月的最高峰相比,已經累計下跌了42.1%,而第一季度美國銀行業持有的商業地產抵押貸款違約率達4.17%,高于去年第四季度的3.83%;違約抵押貸款總額為455億美元,較去年第四季度增加了37億美元。

 　　美國的商業地產包括零售物業、辦公樓、公寓、旅館和工業設施如倉庫等,市場規模6.7萬億美元,與商業地產業相關的債務總規模約3.5萬億美元,其中1.7萬億由銀行持有,0.9萬億為商業地產抵押債券的抵押物,0.9萬億由其他投資者持有。總體看,為商業地產融資的主要是地方性的中小銀行,而且其抵押貸款證券化的比重遠低于住房市場。

　　大規模商業地產危機有可能在2010年爆發。一方面,盡管與2007年峰值相比商業地產價格已下跌41%,但目前跌勢還沒有逆轉的跡象;另一方面,商業地產相關債務的違約率要到2012年達到峰值。從目前到2012年,有價值1.4萬億美元的商業地產貸款將到期,其中有大量貸款為2007年所貸,而當時正是有毒資產最嚴重的時期。

　　可見,未來數年都是商業地產的高危年份。2010-2013年中將有約2萬億美元的商業地產抵押貸款到期,相當于過去15年之和。如果沒有有效措施,未來4年銀行的損失可能高達4300億美元,并引發一系列連鎖反應,甚至引發美國經濟二次探底。

　　一是加速中小銀行倒閉潮。商業地產問題對金融系統的沖擊小于住房貸款市場危機。商業地產貸款規模僅為住房地產11萬億美元規模的1/3,而且由于商業地產貸款的證券化比例僅為25%,遠低于住房地產的60%,相較于住房地產貸款,商業地產貸款的風險更加集中于發放貸款的銀行本身,且風險將集于中小銀行。

　　數據顯示,商業地產市場崩盤導致中小銀行破產的速度和規模都將十分驚人。當下,美國銀行倒閉以“迅雷不及掩耳”的