明年部分城市地價還會創(chuàng)新高
 
 
   據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)觀察》報道，國土資源部近日發(fā)出通知，要求堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲。當(dāng)前土地市場動向引發(fā)擔(dān)憂，從遏制到抑制一字之差有何區(qū)別，地王還在出現(xiàn)，板子是打在招拍掛程序上還是土地財政上？行業(yè)龍頭企業(yè)今年銷售企業(yè)業(yè)績良好，明年地價能否再創(chuàng)新高呢？對此，經(jīng)濟之聲特別對話上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭。
　　主持人：楊先生您好，我們看到國土部的通知，堅決要抑制少數(shù)城市地價過快上漲，我想之所以發(fā)這個通知一定是出現(xiàn)了地價過快上漲的勢頭。據(jù)您觀察，有哪些城市出現(xiàn)了這樣的態(tài)勢？
　　楊紅旭：應(yīng)該說東部和中部一些一線和二線城市今年地價漲幅是比較大的。尤其是9月29日房產(chǎn)新政出臺之后，土地價格的上漲幅度應(yīng)該是超過了房價，而且近幾個月部分城市地王頻現(xiàn)，包括杭州、深圳、武漢等等很多的一線、二線城市都出現(xiàn)了新的地王，或者說在城市的某些區(qū)域和板塊出現(xiàn)了一個新的單價地王或總價地王。因為土地價格上漲必然會推高房價，這是一個比較合理的邏輯，所以說引起了國土部的一些擔(dān)心。
　　主持人：接下來我們和楊先生再回頭來看一看這樣一份通知，其實關(guān)于地價的調(diào)控是從去年年底開始的，而且應(yīng)該說地價調(diào)控的措施出臺不能說不嚴(yán)厲，國務(wù)院出臺的一系列調(diào)控房價的措施當(dāng)中我們注意到都是遏制房價過快上漲而這次國土部發(fā)出的通知也有不少人注意到了通知當(dāng)中的一字之差，沒有說遏制，而是說的堅決抑制，遏制和抑制這個詞的區(qū)別，您的第一反應(yīng)是什么？
　　楊紅旭：我覺得抑制比遏制從語文上講的話，力度稍微弱了一點，但是畢竟前面還加了堅決抑制，所以我覺得差別應(yīng)該不是很大。而且，這個政策出臺本身就表明了國土資源部對于穩(wěn)定地價這樣一個措施還是希望能夠嚴(yán)厲執(zhí)行的。從去年開始到現(xiàn)在的話，各大部委中，國土資源部出的文件最多。一來，說明今年的地價上漲幅度是比較大的，因為我們做過統(tǒng)計，比如今年的話1到11月份，全國商品房價格漲了7%這個均價，而土地價格漲了34%，所以說土地價格的漲幅遠遠是超過房價。
　  但是我們也觀察到一個問題，就是今年國土部的文件很多，但是有些措施和政策是反復(fù)重申和強調(diào)。表明了政策落實難度是很大的，另外一個方面也反映出政府推進力度也是有待進一步加強的，否則很多政策反復(fù)強調(diào)就給人造成一種審美疲勞，好像是相關(guān)部門沒有把舊政策落實到位，這樣的話再談新政策有時候會覺得好像是效果還是不太好的，我覺得應(yīng)該引起相關(guān)部門的重視。
　　主持人：還是要把政策落實到實處千萬不能雷聲大雨點小。這個通知的出臺您認為是新一輪調(diào)控的開始還是原來舊政策的延續(xù)我們要把它落到實處了。
　　楊紅旭：雖然很多人說近期的調(diào)控效果不是很好，中央也許會發(fā)動新一輪調(diào)控，我認為中央暫時不會這么快發(fā)動全面的新一輪調(diào)控。這個政策主要還是重申今年3月份的一個文件和今年9月26日國土部跟住建部聯(lián)合出的文件。當(dāng)然這里面也有些新意，包括對地方的，如果說地塊壓力過高，比如說超過50%，單價和總價創(chuàng)造歷史新高的地塊要主動備案，讓國土部備案，讓國土部知道。某些城市有這樣的一些高地價，但僅僅是備案還沒有明確的措施。還有針對政府的，有政府原因形成的權(quán)力用地，這個查處力度可能在進一步增加。
　　其實上周國土部公布了由于政府原因造成閑置公布一些黑名單，大概有12個城市，但是我們發(fā)現(xiàn)這些城市都是一些重要城市，就是三線資源城市，大城市、四線城市基本上沒有什么案件發(fā)生。我覺得可能要把清查的面進一步擴大，不要認為某些大城市影響不大就不愿意去查處，我覺得該公布還應(yīng)該公布。
　  主持人：您剛才也提到了通知當(dāng)中一些有新意的地方，除了您剛才說的那些我還補充一點通知要求2010年保障性住房棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房三類用地供應(yīng)總量沒有達到住房用地供應(yīng)總量70%的縣市，年底之前是不得出讓大戶高檔商品住宅用地的，再加上您剛才說的這些，總而言之加上這些我們再來說一說您覺得這些調(diào)控的措施條數(shù)是足夠多了，能夠見效嗎？
　　楊紅旭：剛才你說的一條很重要，保證70%的供應(yīng)量是傾向于保障房的，這個政策也不是新政，是今年9月26日的。就是住建部和國土部出的政策的進一步強調(diào)。所以我覺得這里面的政策新意不是很多，靠這個政策還是難以抑制地價漲幅過大。國土資源部要加大查處力度，不論是對違規(guī)的企業(yè)還是違規(guī)的地方政府，都要加大查處力度。同時公布一些名單，既然違規(guī)了就要把名單公布出來，讓媒體和輿論去監(jiān)督他們，這樣可能力度會更大一些。
　　主持人：加大管理的力度是一方面，其實有一個問題我們還是要問，這個問題到底出在哪，比如說前幾天廣州的新地王是被保利地產(chǎn)兩次刷新，新地王樓面價達到了每平米2萬多塊錢，地價都這么貴了，所以說房價不能不再繼續(xù)的上漲，您說高壓之下地王還在出現(xiàn)，到底是哪出了問題，土地的招拍掛程序還是土地的財政問題？
　　楊紅旭：這個原因很復(fù)雜，第一，招拍掛制度本身是沒錯的，因為它是中國房地產(chǎn)市場化的一個很重要的表現(xiàn)。但是，招拍掛制度確實在某些地方政府的有意控制下出現(xiàn)了一些房價低價提高的現(xiàn)象。第二，土地財政還是一個方面。第三，部分地方城市的優(yōu)質(zhì)地塊比較少，所以在大城市里面，只要優(yōu)質(zhì)地塊出來會有很多企業(yè)去搶。第四，中國房地產(chǎn)企業(yè)在強制橫搶，在這樣競爭環(huán)境中，部分大企業(yè)就像保利、萬科這種大企業(yè)可能在不洽談的情況之下更愿意去競爭拿一些比較好的地塊。這樣客觀上也推高了地價。
　　主持人：最后一個問題，您覺得明年像熱點區(qū)域或者說中心城市地塊的地價還有可能會繼續(xù)的創(chuàng)出新高嗎？
　　楊紅旭：創(chuàng)出新高的可能性是比較大的。因為地價一直都是水漲船高，不論是總價還是單價，尤其是單價可能創(chuàng)出新高的可能性比較大，總價主要是取決于地方政府控制土地出讓的地幅，就是地塊到底大還是小，大的話容易出現(xiàn)總價地王，小的話就不容易出現(xiàn)，我覺得要避免地王是很難的，政府只能規(guī)范這個市場秩序。