從數年前某些開發商競相以“零首付”貸款優惠極力招徠購房者，到今天第二套房貸款首付提高到四成甚至五成后，投資客依然執迷不悔，國內樓市由“買方市場”向“賣方市場”的轉變軌跡清晰可見。

　　但是房貸新政能否“藥到病除”，各界依然眾說紛紜。隨著后續的調控政策，如強征住房交易個稅、試點開征物業稅等接連推出，泡沫隱現的中國房地產市場，有沒有可能回歸理性，走得更穩健一些呢？

　　樓市一旦有什么風吹草動，職業炒家們肯定最操心。深圳人郭和才與香港人李欣云就是其中的兩位。

　　郭在深圳有近10套房子，全部靠銀行貸款購入。“最近非常難受，雖然房子升值不少，但只是一堆數字，幾個月來放盤一直找不到人接手。”郭表示。聽說政府正研究放寬加息幅度，房貸利息也許還會有大規模的上調，他真是如坐針氈。

　　而從9月份到整個黃金周，李欣云都過得有些患得患失。如今，她終于決定要折價賣掉自己持有的深圳中心區5套房子，賬面上大約少賺20萬元。“我想越快越好，”已從香港“轉戰”內地一段時間的她說，“上個月深圳樓市調整加速，打折放盤的人越來越多，骨牌效應可能會加大。”

　　房貸新政效力幾何？

　　據深圳世聯地產研究報告顯示，9月份深圳一手房成交量跌至2000套以內，相對于年中月均近6000套的成交量，急劇下挫近2/3。

　　“與七八月份相比，深圳樓價跌幅明顯增大，特別是一些豪宅投資客開始砍價出貨。”世聯地產經紀事業部總經理黃梓武稱。有統計數據甚至表明，9月份深圳豪宅樓價平均跌幅達15%。

　　根據中原深港研究中心的市場監測，黃金周期間深圳推售的8個新盤，絕大部分銷售率都在3成以下，最差的僅1成，市場明顯遇冷。整個黃金周全市一手房成交量不足百套，這在往年是不可想象的。

　　深圳市房地產研究中心近日發布的《2007年1～8月深圳市房地產市場分析報告》，對成交量下降原因做了一項調查，結果受訪者中同意是“央行加息及提高首付比例”和“炒房團撤資”的各占約1/4，更多人士則表示“很復雜，不好說”。

　　盡管已決定暫避風頭，李欣云卻認為，銀行提高第二套房首付比例的新政策對市場的實際影響并不大。“早在六七月份時深圳就有一些銀行在做提高首付的試點，如今不過是作為全國統一政策鋪開而已，就算有影響也頂多是在心理層面。”她說。她甚至覺得，新政策落實后對市場反而是利好，購房者有了清晰的預期，自會有應對策略。

　　不少業內人士也表示，商業銀行不會隨便放棄房貸這塊肥肉，國有銀行、股份制銀行及外資銀行之間的業務競爭，將大大抵消磨平此政策的效果。有熟悉香港樓市歷史者舉例說，1993年前后，炒風熾熱的香港樓價暴漲，各家商業銀行應政府提議控制房貸，樓市應聲回落，但不久后市道恢復上漲，銀行不得不重新放開房貸，并引來另一波更快的上漲。

　　投機氣氛過濃是“元兇”

　　世聯地產分析師楊璐表示，今年1至9月深圳豪宅交易量累計增幅為去年的1到1.5倍，成交均價每平方米達3萬至3.5萬元，比年初上漲了60%~80%。這些數據都表明市場投資氣氛急劇放大。

　　中原深港研究中心總監張偉對未來一段時間深圳樓市走勢感到擔心。他覺得目前本地樓市很大程度上是由投資者支撐起來的，今后樓價最多有可能比高峰時下跌3成。

　　因此張偉相信，銀行提高第二套房首付比例的新政策，針對性很強，擊中了樓市過熱的要害。他分析說，深圳約9成購房者選擇銀行按揭貸款，且二次置業比例遠遠超過首次置業，因此市場對房貸新政相當敏感，過去歷次調控未取得預期作用，原因就在于金融系統的支持與配合不夠，在強大的資金流支持下，市場經歷小幅調整后總能夠很快恢復。

　　“我想這不會是短期政策，它體現了政府調整市場的決心，會極大地影響購房者對房價走向的預期，”他判斷說，“觀望心理會加劇，導致交易量進一步走低。”

　　讓不怕房貸新政的李欣云決定拋盤的根本原因，是她覺得今年深圳樓市投機氣氛過濃，在國家重點打壓之下，調整是遲早的事。

　　見證過上世紀90年代香港樓市的瘋狂與慘淡，李欣云強調現在深圳樓市的風險比當年香港更大，因為香港是彈丸之地，當年他們來來去去只能炒香港的房子，房價總會有持續上漲的支持，但作為移民城市的深圳，人員流動極大，周邊區域房地產空間又較大，在高漲的樓價和政府、銀行的強力壓制下，資金很容易向外轉移。

　　而房產財務危機越來越嚴重的郭和才，對深圳樓市的長遠“錢”景卻仍然看好。他覺得，深圳的高房價得益于深港一體化逐步加強，隨著深港都市圈的形成，到深圳置業的香港人會越來越多，特別是商用物業投資獲利空間很大。

　　“只要這次能順利脫手，資金周轉過來，我絕不會離開樓市！”他說。

　　中國經營報 記者：龍飛