一切不出所料，一切又都在意料之外。

　　7月24日上午10點20分左右，紛擾多時的長沙新河三角洲“百億地王”之爭，終于告一段落：北京北辰實業( 13.91,-0.10,-0.71%)（0588.HK，601588.SH）與北京城市開發集團聯合投得該地塊，最終成交價92億元，高出46.5億元的底價整整一倍，與6月初長沙國土局官員接受媒體采訪時的預測價位，竟然驚人地完全一致。

　　但之前甚囂塵上的和記黃埔（0013.HK）早已“內定”為得主的傳聞卻全部落空，和黃方面只有長沙項目公司一位高管到場觀戰，毫無出手之意。

　　事實上，此次拍賣前數天，本報記者已收到消息，透露“內定”的真正主角是北辰實業而非和黃，而競拍現場北辰與同樣來自北京的金融街( 34.95,-0.69,-1.94%)控股（000402.SZ）絞殺到最后一刻的驚心場面，卻又讓人對“內定”之說不敢全信。

　　“百億地王”之爭已經塵埃落定，但整個故事似乎還沒有到真正水落石出的時候。

　　北辰態度比和黃更積極？

　　熟悉北辰實業的人都知道，該公司政府背景濃厚，號稱“亞運村地主”，主要在建項目及土地儲備大都集中在北京亞奧商圈內。此番首次跳出京城便勇奪長沙“百億地王”，確實令人刮目相看。

　　對此前和黃也有意染指“地王”的傳聞，長沙國土局一位官員表示，像新河三角洲這么一個大項目，政府當然需要清晰的開發思路，與不止一家有相當實力的開發商提前接觸，但企業的決策是市場行為，假如他們經過反復考察發現條件不十分合適，改變決定也不難理解。

　　據知情人士透露，北辰拿下新河三角洲地王的決心甚大，為了打動長沙市政府，甚至動用了當地某前任高層領導的親屬為“說客”，相反和黃方面不溫不火，與政府的思路和要求有明顯出入。也有說法稱“和黃覬覦地王”一說，只是局內人故意放出的煙幕彈，目的是轉移注意力，讓北辰暗度陳倉。但此說暫未得到證實。

　　北辰實業內部人士并未否認他們在當地確實有淵源很深的朋友，但公開競拍，價高者得，和朋友并無關系。至于首次異地拓展便如此大手筆，北辰實業新聞發言人稱，主要是公司看好樓市大勢，并對包括長沙在內的部分二線城市作了近兩年的關注與研究。

　　一般認為，作為擁有酒店、寫字樓、公寓、會展物業等多種業態開發經驗的地產商，北辰在新河三角洲地塊運作上自有獨特優勢。而公司在香港及A股兩地上市，融資能力也不成問題。據說北辰的現金流狀況一直比較好，負債率也低于同業平均水平。

　　不過，記者采訪過程中也多少感覺到，該公司內部對該項目開發的技術難度有些估計不足，似乎拿地前并沒有來得及深入分析項目的詳細規劃。苛刻的付款條件、高難度的開發要求以及高昂的地價等等，都讓人為他們的下一步操作捏一把汗。

　　嚴厲付款條件或有回旋余地

　　“多達一倍的拍賣溢價的確是有點高，但對得主真正的考驗，還是政府開出的各項嚴格的付款和開發條款。”一位原本打算參加競拍的開發商毫不諱言地說。

　　按有關出讓文件規定，地塊競得人從《成交確認書》簽訂之日起10天內，須支付總成交地價款（扣除城市基礎配套費后）的70%，預交的10億元保證金可抵地價款。換言之，8月初北辰就必須將約53億元打入長沙市政府指定賬戶上。

　　文件同時規定，競得人在成交確認之日起一年內，必須完成不少于20億元的工程建設投資，土地全部交付后4年內，完成對整個區域的整體開發建設，競得人不得將項目用地分拆轉讓。此外，在項目建筑核心區內，必須建設一棟高度不低于260米的區域標志性建筑。

　　當天，北辰實業在香港聯交所及滬市A股同時發表公告稱，該筆購地款及后續開發資金，主要來源是自有資金和銀行貸款。

　　但前述開發商稱，這些硬性規定無一是易啃的骨頭。“我不是光懷疑北辰的實力，我對目前國內是否有房企能完全滿足上述要求持保留態度”，他說，“除非長沙政府與北辰達成了某種協議，比如默許后者以引進戰略投資者的形式，吸納外來合作伙伴，或在別的項目中給予補償。”

　　政府樂見轟動效應

　　“該地塊成功高價出讓，最高興的肯定是長沙市政府，新河三角洲周邊區域的地價相信會水漲船高。” 在拍賣場內，記者偶爾聽到了和記黃埔長沙項目那位高管的片言只語，其中深意值得玩味。

　　當天拍賣結束后，記者再赴新河三角洲地塊現場，發現規劃中的博物館、圖書館和音樂廳等大型公建的基礎工程，正進行得如火如荼。承建商中建五局一位工人告訴記者，地面工程也將很快啟動。在旁邊的一個工地上，工作人員小陳告訴記者：“新河三角洲附近有一處規模更大的土地正在平整，聽說出讓評估價可能達到400億元。”

　　“長沙還有很多優秀的項目，有意投資的開發商還可以慢慢尋覓。”主持“百億地王”出讓的拍賣師在成交槌落下后說的這句話，也許一語道破了天機。龍飛 謝紅玲