去年年底開盤的惠州義烏小商品城二期，雖然項目銷售良好，深圳客戶的比例卻只占到１２％，這個數據與該項目一期深圳客戶占３０％的比例相比下降了近６０％。據了解，惠州義烏小商品城一期經營非常成功，當地投資者很認同其投資價值。
　　為何當地投資者都看好的項目，實力雄厚的深圳人為何不出手呢？比例為什么從３０％下滑到１０％左右？是頻頻政策調控所帶來的影響，還是火熱市場炒作帶來的高價位、低增值空間讓深圳投資客望而卻步呢？
　　數次加息，按揭貸款投資客"逃離"市場
　　陳先生去年曾在惠州投資過一間商鋪，他說："投資的商鋪沒有達到預期的利潤，加上銀行利率提升，每月要為此要多出幾千塊錢，壓力很大，如果商鋪不能租出去損失將會更大。"
　　據統計，去年國家累計６次加息，雖然每次的幅度都不大，但數次加息后增加的負擔卻不能忽視。以投資總價１００萬的商鋪，５成首付，１０年還清房貸為例，按照目前銀行貸款８．６１３％的利率來計，投資者的月供是６２２９元，而在去年３月份上調利率之前，投資同類的商鋪，月供是５６５０元，同比增加了近６００元。對于非一次性付款的投資者來說，銀行加息導致月供增加的背后其實是投資回報的下降。
　　像陳先生這樣按揭貸款投資的深圳人，大部分是承受不了銀行數次加息帶來的負擔。原本他們投資珠三角商鋪是期待能以租抵供，但銀行幾次加息后以租抵供幾乎不可能。業內人士分析，只有在成熟區域的商鋪租金回報才能超過銀行貸款利率，大部分在售或正處于開發中的商鋪租金回報是低于銀行利率。
　　有專家分析，相比深圳高價商鋪，惠州東莞等地商鋪的"價格洼地"顯著，在深圳能投資住宅的人都有能力在珠三角投資商鋪，在投資高峰時期深圳人對珠三角商鋪投資趨之若鶩。深圳世方商業地產總經理張平稱，曾一度活躍于珠三角商鋪市場上的深圳投資客實際上有三種投資群體，第一種是實力投資客，有很強的資金實力，投資時一般都選擇一次性付款；第二種也是資金強大的實力投資客，但為了進行多項投資（可能是住宅、商鋪、寫字樓等或投資多間商鋪）而選擇按揭貸款的投資方式；第三種屬非實力投資客，投資時選擇按揭貸款方式，期待投資商鋪能以租抵供。
　　隨著銀行貸款利率的不斷提高，加大了商鋪投資的資金壓力，而珠三角商鋪市場從去年上半年的火熱到下半年的低迷，很大程度上是因為按揭貸款投資的這部分深圳人撤離了投資市場。張平表示："銀行加息對深圳投資客打擊最大的是第三種投資群體，加息后月供可能超過了商鋪的月租金回報，這部分人投資的商鋪若不能達到以租抵供，每月就要補貼銀行貸款，投資風險和壓力增加。"
　　而據深圳、惠州的一些項目統計，選擇按揭貸款的投資客占到了市場投資的６０％－８０％的份額。按揭貸款的非實力投資客的撤離，正是惠州商鋪市場的深圳投資客比例從高峰期的３０％多下降到目前的１０％左右的根本原因。
　　價格穩定，租售比驗明市場正常"體溫"
　　不少投資者認為，目前珠三角商鋪價格已被炒到很高的價位，增值空間不大，投資風險很大。而據業內人士分析認為，與近兩年珠三角住宅價格飛漲相比，商鋪價格其實并未走得太高，價格增長幅度并不是很大。
　　在惠州從事多年商鋪代理的周翔稱珠三角的商鋪價格并不高，他把住宅和商鋪作了個比較：２００５年惠州住宅售價僅為１８００元／平方米，現在售價已超過４０００元／平方米，漲幅超過１２５％；而２００５年惠州專業市場商鋪售價為１２０００元／平方米，而目前也僅達到１．９萬元／平方米，漲幅不到６０％，遠低于住宅售價漲幅；從零售型商鋪來看，售價基本都是和租金成正比的，如惠州數碼街的售價是３．２萬元／平方米，按８％的回報率來算，月租金需達到２００元／平方米，而實際上數碼街目前的租金已經超過２００元／平方米，所以說零售商鋪價格也沒有超過正常售價。他認為："惠州商鋪價格上漲的幅度是符合市場規律的，炒作的成分很少。"
　　據了解，東莞、惠陽、中山等珠三角其它城市的商鋪均價也還處于比較低的水平。如東莞商鋪價格一般在２萬元／平方米左右，社區商鋪均價約１．５萬元／平方米，各個大鎮每平方米１萬元以下的商鋪都還有不少，商鋪價格的漲幅遠低于住宅。專業人士分析，珠三角商鋪的價格波動相對住宅而言比較穩定，在整個房地產行情不景氣的情況，投資者會更看好商鋪投資。
　　欲在珠三角區域投資的張先生說："珠三角還是有投資潛力的，但是整個行業都不景氣，一些品牌開發商的項目都在降價，住宅降價，商鋪也會受影響。就現在而言，投資商鋪比投資住宅要穩，價格不會波動那么大，有實力還是投資商鋪要好些。"
　　那在市場環境不佳的大勢下，珠三角商鋪會不會如住宅那樣降價銷售呢？惠州光耀集團袁毅總經理表示，商鋪跟住宅不一樣，不會出現降價銷售的情況。義烏二期項目經理朱德飛也表示，商鋪降價銷售基本上是不可能的。
　　事實上，東莞、惠州本地投資者都認同目前商鋪的售價，投資熱情依然高漲。如惠州義烏二期、東莞西城商業街等都在逆市中取得良好的銷售業績，投資客戶大部分都是本地人。從這點看，深圳投資者認為珠三角商鋪售價過高是缺乏必要的依據的。
　　逆市出手，深圳實力投資者不失良機
　　從去年１０月房貸新政實施以來，拐點、降價、樓市寒流、觀望等等關于房地產市場低迷的字眼充斥了各大媒體，房地產投資市場的走勢成為業界談論的焦點。而曾一度火爆瘋狂的珠三角商鋪市場，也出現了市場冷淡、成交率低等現象。周翔分析："國家頻頻頒布宏觀調控政策，對整個房地產行業產生了非常大的影響，深圳、廣州等珠三角城市所受影響更加明顯，調控使大部分投資者都持著觀望的態度，但即使受到房貸新政、銀行加息等因素沖擊，珠三角商鋪依然受到投資客的青睞。有投資眼光的深圳實力投資客仍在繼續尋覓好的投資項目，并出手投資，沒有所謂的集體進入觀望。"擁有多套物業的何先生稱："目前自己有一定的投資意向，但對商鋪的綜合要求比較高，由于是按揭方式付款，銀行利率的提高使投資壓力增大，出手會更加謹慎。"而何先生前期投資的物業目前都還能靠租金來消抵銀行貸款。
　　此外，從義烏二期及惠州、東莞其它項目了解到，逆市中深圳人在珠三角投資商鋪還是很"瘋狂"，如惠州義烏二期，就有多名深圳人一口氣投資３－４間商鋪，投資實力可見一斑。而進入２００８年，欲到珠三角投資商鋪的深圳人也逐漸活躍起來，據深圳城際族購房會負責人透露，進入三月份后，前來咨詢到異地投資的人逐漸增多，每天能接到３０－４０個電話，有意投資商鋪的能占到三成。深圳人逆市投資，充分說明了珠三角商鋪的投資價值所在。
　　"造成目前珠三角商鋪市場低迷的因素是復雜多樣的，調控政策、銀行加息、項目自身等都是其中的因素。"世方地產張平分析說，"受銀行利率提高影響的大部分是按揭貸款這批投資群體，由于資金吃緊他們確實在觀望，期待市場回暖或降價，投資會更謹慎。但并沒有集體進入觀望，實力投資客依然活躍珠三角商鋪市場，只要有好的項目，該出手時還是會出手。"
　　資料鏈接
　　商業地產信貸
　　管理相關法規
　　中國人民銀行、中國銀監會２００７年９月２７日聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對購買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于２０％；對購買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的，貸款首付款比例不得低于３０％；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于４０％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的１．１倍。
　　商業用房首付款不得低于五成，以"商住兩用房"名義申請貸款的，首付不得低于４５％，期限不得超過１０年；貸款利率比中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率提高１０％。
　　２００７年房貸基準利率調整情況一覽
　　第一次調整：
　　３月１８日，執行３－５年（含５年）房貸利率為６．７５％，５年以上７．１１％
　　第二次調整：
　　５月１９日，執行３－５年（含５年）房貸利率為６．９３％，５年以上７．２％
　　第三次調整：
　　７月２１日，執行３－５年（含５年）房貸利率為７．２％，５年以上７．３８％
　　第四次調整：
　　８月２２日，執行３－５年（含５年）房貸利率為７．３８％，５年以上７．５６％
　　第五次調整：
　　９月１５日，執行３－５年（含５年）房貸利率為７．６５％，５年以上７．８３％
　　第六次調整：
　　１２月２１日，執行３－５年（含５年）房貸利率為７．７４％，５年以上７．８３％
　　（以上為住房貸款利率，商鋪貸款利率在同期同檔次基準利率上提高１０％。）
　　本版協辦單位世方商業地產顧問機構
　　深圳萬商會
　　策劃緣起
　　２００７年，深圳人"淘金"珠三角經歷了冰火兩重天。珠三角商鋪投資市場下半年出現了整體下滑，其中深圳人所占投資比例下降了近６０％。
　　深圳人所占投資比例為何會下降？他們為何不投資了呢？繼續活躍在珠三角商鋪投資市場的深圳人又是誰呢？
　　房價居高不下、股市動蕩、基金下跌、銀行加息、ＣＰＩ走高……今年，深圳人該投資什么？如何為手中的"錢"尋找出路？２００８年，珠三角商鋪還值不值得投資？"價格洼地"優勢究竟還在不在？商鋪的投資價值在哪里？什么樣的商鋪才值得投資呢？
　　從即日起，我們將連續三期推出"深圳人珠三角商鋪投資"系列報道，行業專家、學者、一線資深銷售人員、專業投資客等將為廣大深圳投資者撥開層層云霧，探索投資現象背后的本質。
　　投資之道
　　從商家角度看商鋪投資
　　在房地產投資中，由于投資商鋪的回報遠大于投資住宅的回報，所以越來越多的投資者加入了投資商鋪的大軍，都想"趁機撈一把"，但其中卻有很多人也因此"跌了一大跤"，明明看到別人買商鋪賺了，而自己一買就賠，這究竟是什么原因呢？究竟應該選擇什么樣的商鋪呢？在這里從商鋪經營商家的幾個關注點來衡量。
　　經營商家的業態組合
　　在現在的零售商業中，越來越講究業態組合，因為好的業態組合可以以多種方式滿足消費人群對同等商品檔次的需求，從而提升各業態生意機會。例如，百貨業態經常會和品牌專賣店、連鎖店等組合，最常見的表現形式就是步行街＋百貨。商業步行街具有強大的業態組合力，這也是為什么在很多城市里步行街中有百貨，且其商鋪租金一直是最高也最堅挺的。如北京王府井大街，上海新天地，深圳東門步行街等。
　　不難發現，好的業態組合可以增大商家的生意機會，為商鋪投資回報提供了可行。
　　經營商家的業種搭配
　　所謂業種搭配就是服裝、餐飲、數碼等不同業種的組合，好的商業項目應該具有合理的業種搭配，一個最明顯的例子就是購物中心，集餐飲、休閑、娛樂、購物等為一體，使消費者一站式購物。還有一個例子就是社區商業中經常出現的超市＋輔營區的組合，可以看出輔營區涵蓋了多個業種，以滿足社區人口消費。
　　不同的業種之間可以互相提升生意機會，使商鋪的租金得到支撐，從而提升商鋪的可投資性。
　　經營商家的素質
　　同樣的商品、同樣的位置，有的生意紅火，有的門可羅雀，其中一個很大的原因就是商戶素質。這里講的商戶素質是指商戶的經營能力，主要表現在有無經驗、有無實力、有無市場洞察力等，商業項目中和商戶素質關系較大的主要是專業市場，因為專業市場中商戶較多，且品牌量較少，同類商品進行扎堆經營，商戶素質就顯得至關重要。有的商戶可以拿到比其他商家都便宜的貨，具有價格競爭優勢；有的商戶可以根據市場形勢隨時調整商品樣式等。
　　所以，投資專業市場類的商鋪一定要弄清商戶來源及素質，只有良好的商戶結構才能減少投資風險。
　　經營商家的品牌
　　在眾多零售消費中，品牌效應已成為一種不可忽視的力量，好的品牌具有自己忠實的客戶群體，從而商業物業的地理位置、建筑形式等對其經營影響相對較小。所以，投資商鋪的另一種角度就是投資品牌商家，品牌越具影響力，相對投資風險就會越小。
　　綜上所述，投資商鋪除了看地段、升值潛力等，仍要看其招商情況，以及其所招商家的經營能力。從多個角度分析商鋪的可投資性，才能最大限度的減少投資風險。

深圳特區報