從日本和我國臺灣地區的歷史經驗來看，經濟的快速發展會引發貨幣升值的壓力，而在貨幣升值的過程中，股市和樓市會出現齊漲的情形。雖然歷史不會簡單地復制，但對當前的市場仍具有較大的參考性。 文/本刊記者 黃羅維
從目前來看，在人民幣升值的背景下，中國的房地產市場和證券市場無疑都會表現紅火。那么我們要問的是，從國際市場的歷史經驗來看，我們是否也能夠找到一些相類似的經濟運行軌跡？
從世界經濟的范圍來看，房地產與經濟的關系十分密切，而且反應也十分靈敏。在證券市場，由于房地產股兼具證券和房產兩大特性，所以也一直被各個國家和地區視為市場的風向標。對此尹中立博士認為，日本股市在上個世紀的大牛市中，表現最搶眼的是金融、地產類公司，而在過去的兩年中日本股市重拾升勢，值得關注的板塊仍屬于經歷10余年休息之后準備再展身手的金融、地產等行業。中國香港地區股市和中國臺灣地區股市中地產類股票都曾經獨領風騷，而過去10年中，美國股市中表現最搶眼的股票是房屋建造類股(即房地產類公司股票)，在低利率、稅務優惠與建筑材料價格調高的榮景下，該類股票高漲近6倍。由此也反映出來了這樣一個事實，房地產市場在這些國家和地區都曾有過一段輝煌的歷史。
海外市場曾有類似效應
華東師范大學周斌博士對記者說：“從可比性的角度考慮，最具有代表性的就是日本和中國臺灣地區，在上世紀80年代，日本也出現了經濟快速發展的情況，進一步引發了貨幣升值的壓力，中國臺灣地區情況也是如此。而其帶來的結果都是地產和股票價格的大幅上漲，它們與當前中國經濟的情況非常接近。而中國香港地區雖然在1997年前后也出現過股市樓市齊升的情況，但中國香港地區實行的是緊盯美元的聯系匯率制度，這就與我們當前的情況不太一樣了。”
二戰以后，日本經歷了兩次大的匯率變動，第一次是1971年12月的“斯密森協議”，日元對美元的匯率從360上漲到306，漲幅為18%。第二次是1985年12月的“廣場協議”之后，令日元匯率在10年間里升值近3倍。廣場協議后10年間，日元幣值平均每年上升5%以上，無異于給國際資本投資日本的股市和樓市一個穩賺不賠的
保險：即使投資的資產日元價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。而實際上日本國內由于低利率政策刺激了股市和樓市價格的快速上漲，因此國際資本投資日本股市和房市可以獲得雙重收益 — 資產價格的升值和日元的升值。
受日元升值的影響，日本股市逐波上升，出現持續6年的激進繁榮，并且隨后一直延續著漲升態勢，到1989年底，日經指數平均股價創下了38957.44點的歷史高點。整個上升過程，從啟動到最后結束，延續了整整17年，漲幅高達19倍。可以說日元的升值，引發并強化了日本股市在1970和1980年代的歷史上最長的一次牛市。另外，日本的兩次匯率改革都導致了地價的上漲。1971年底的匯率改革導致了1973年的地價上漲，但因為石油危機的影響，時間只持續了1年。1985年后的日元升值導致了地價的連續5年的上漲，我們以1983年為周期計算，到1988年東京的地價上漲了兩倍多。而1988～1990年的3年時間內，大阪、名古屋的住宅地皮價分別暴漲了2.2倍和1.6倍。最高峰的時候，東京23個區的地產市值已經超過整個美國所有資產的市值。
與日本類似，中國臺灣地區的匯率改革也導致了島內的股市和房地產價格的大幅度波動。中國臺灣地區1979年2月建立外匯市場，到1985年，匯率基本維持在1美元兌40.6新臺幣的水平。但從1986年開始，在美國的壓力之下，新臺幣不斷升值，到1992年1美元兌24.52元，升值比例達到近70%。臺幣的升值導致中國臺灣地區房價的上漲，1987年房價開始出現大幅上漲，1987年、1988年和1989年臺北市的住宅價格上漲速度分別達到36.8%、96.5%和78.24%。同時股市也是強勁上揚，1985年中國臺灣地區股市為600多點，1990年則狂漲至12600點，上漲了近20倍。
但隨著貨幣升值步伐的結束，上世紀90年代后，日本和中國臺灣地區的資產開始急劇縮水，日經指數從38957點跌到7600低點，創下二十年來的紀錄，日本的不動產整體跌幅達75%；臺股從12682點暴跌至2485點，一年跌掉一萬點，房地產則距當年高價重跌了五到六成。
歷史經驗不會簡單復制
不過，雖然當前中國經濟的發展狀況在海外市場曾有過類似效應，但其經驗不會被未來樓市簡單復制，反而會表現出獨特的運行特征。
盡管歷史會驚人的相似，但是彼市場非此市場。我們參考國際市場的歷史，更要考慮我們的實際國情，當年日本和中國臺灣地區“暴漲暴跌”行情并不會再次簡單翻版。首先我國的資本市場還沒有完全實現與外幣的自由兌換，經常項目的兌換還存在著種種限制，這必然影響到外匯流動的速度；其次房地產市場在經過宏觀調控后，其效果已經開始逐漸顯現出來。對此周斌博士這樣對記者說：“宏觀調控可以說是一種提前介入，因為貨幣升值到一定幅度的時候，就會出現競爭力下降的情況，這個時候獲利頗豐的“游資”就會撤資，所以現在要做的就是使市場能夠平穩一些。”
從日本和中國臺灣地區貨幣升值過程帶來的房地產和股市上升過程中，我們可以看出以下共同的特征：
從這幾個階段的市場表現我們可以看出，第一個階段是最佳的進入時機，而第二階段則是理想的持有時期，而第三階段則是較好的退出時點。根據當前中國經濟的發展狀況，可以說是處在第二階段的初期，雖然已經不是最好的買入時點，但未來仍然還有不小的空間。而從另一方面來看，由于宏觀調控其實在第一階段就已經開始了實施，由此即使出現第四階段的調整，也不會像日本和中國臺灣地區那樣強烈。
