昨日，中國人民銀行副行長吳曉靈在中國人民銀行和建設部聯合主辦的“中國房地產金融論壇”上明確提出，要盡快拓展房地產企業融資渠道，提高房地產企業自有資金比重，以解決現有房地產融資體系發展不平衡問題。她個人認為，研究房地產企業通過發行項目債券來融資是個可行的辦法；對采用私募方式進行股權融資應給予關注；也可考慮在對代辦股份轉讓系統進行改造后，使其成為重要的場外交易市場，為房地產企業融資提供募集和增發股份的平臺。

　　目前，國內房地產開發企業負債經營情況較嚴重。中國人民銀行研究局根據國家統計局的相關數據測算發現，1997年至2003年，房地產開發企業的平均資產負債率為75%；2004年至2005年仍保持在72%的高位。

　　吳曉靈分別從債權融資和股權融資兩方面談了她個人的一些看法。在債權融資方面，她認為，適當增加債券的比例有助于房地產企業負債結構的改善。“研究房地產企業通過發行項目債券來融資是一個可行的辦法，應該盡快在立法上對項目債券進行明確，及早推動。”吳曉靈表示。

　　項目債券屬于專項債券的一種，通常以開發的房地產項目為依托，籌集的資金用于項目開發，而債券本息則用于項目的收益償還。在目前的監管條件下，債券審批程序比較嚴格，尤其是對房地產項目債券的審批。“我認為，針對目前項目債券中存在的主要問題，有關部門應該加強研究的力度。”吳曉靈說。

　　在股權融資方面，吳曉靈表示，由于上市門檻較高，符合這一條件的企業較有限，因此還需開拓除此以外的其他股權融資渠道。有關部門對于采用私募方式進行股權融資，例如以公司型或信托型方式運作的房地產產業投資基金，應該給予關注。

　　吳曉靈還表示，可以考慮在對現有的代辦股份轉讓系統進行改造之后，使其成為重要的場外交易市場，為房地產企業融資提供募集和增發股份的平臺。

　　對于一直被市場寄予厚望的REITs(房地產投資信托基金)產品，吳曉靈認為應該理性看待，“不能過分高估REITs對解決房地產開發融資的作用”。吳曉靈解釋道，從國外經驗看，REITs適應的物業類型和融資階段有限。“事實上，大多數國家都要求REITs提供的融資以(房地產開發)后期階段為主，前期階段有嚴格的投資比例限制。這一點決定了在資金最為緊張的前期建設階段，房地產企業不能通過大規模的REITs來解決融資問題。”

　　“由于風險較高，一般對REITs都持謹慎態度。”吳曉靈表示，大多數國家發展REITs產品的主要出發點是為中小投資者參與商業性不動產投資提供便利，而非解決房地產開發融資問題，各國的REITs主要投資于成熟優質的收益型物業。

　　吳曉靈同時強調，要繼續發揮銀行信貸對房地產業的支持作用，優化房地產信貸產品結構，提高銀行的服務能力。目前，銀行針對房地產開發的貸款利率缺乏彈性，對不同利率、不同資質的開發企業的差別較小，難以實現金融資源的優化配置，不利于房地產行業的優勝劣汰。這也對金融機構的定價能力和風險管理提出了更高要求。