今年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)盡管遭受宏觀調(diào)控的重大影響，但與之形成鮮明的是，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)卻并未受打擊，商業(yè)銀行反而大打創(chuàng)新牌，房貸新品層出不窮：固定利率房貸、雙周供、接力貸款、隨借隨還等層出不窮。

　　但是，市民面對(duì)眼花繚亂的房貸產(chǎn)品，該如何選擇卻成了難題。因此，記者咨詢了銀行投資人士后，對(duì)市場(chǎng)上這些房貸新品進(jìn)行分類介紹，讓不同需求的市民選擇最劃算、最心水的房貸按揭方式。



　　1 固定利率房貸：規(guī)避利率上行風(fēng)險(xiǎn)

　　適合人群：對(duì)利率未來預(yù)期處于上漲周期的客戶，不妨選擇固定利率房貸，可以規(guī)避利率上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　政策解讀：固定利率房貸不會(huì)“隨行就市”，就是在貸款合同簽訂時(shí)，即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息。

　　舉例：以貸款50萬元期限10年的房貸為例，從辦理按揭后的第二年開始，如果央行每年加息0.27個(gè)百分點(diǎn)，浮動(dòng)利率第10年的利息就為7.245%，而固定利率就算定為6.12%，10年下來，實(shí)行固定利率可節(jié)省31300元。

　　專家提醒：固定利率有利有弊。由于固定利率將高于現(xiàn)行利率，對(duì)于打算提前還貸的人來說，選擇固定利率貸款是不劃算的。另外，固定利率貸款并不適合所有的買房人，市民如果選用這一方式，一定要對(duì)未來的市場(chǎng)利率走勢(shì)作出正確的判斷。如果您的判斷背離了市場(chǎng)，可能會(huì)因此支付更多的貸款利息。

　　銀行選擇：光大銀行、招商銀行、建設(shè)銀行

　　2 “雙周供”：供款期縮短利息大減

　　適合人群：收入相對(duì)穩(wěn)定且希望加快房貸還款速度、縮短還款期限的客戶。適用于期限較長(zhǎng)的期供類房屋按揭、抵押貸款，如一二手樓的房屋按揭貸款及按月還款的房屋抵押貸款。

　　政策解讀：所謂“雙周供”是對(duì)應(yīng)于“月供”而言的，指還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓�款一次，每次還款額為原月供的一半。對(duì)于房貸客戶來說，還款壓力不變，但由于還款頻率增加，貸款本金減少速度加快，這就意味著相應(yīng)還款期內(nèi)的貸款利息少于“月供”時(shí)的貸款利息，同時(shí)，相應(yīng)的供款期也會(huì)縮短，但每月供樓壓力加大。

　　專家提醒：新辦理按揭業(yè)務(wù)的市民不用為選擇雙周供而支付額外的手續(xù)費(fèi)，但老客戶卻需要，具體費(fèi)用為(需轉(zhuǎn)變還款方式)按揭余額的2‰，不足600元的按600元交納。此外，選擇了雙周供的買樓人還要注意逾期還款的措施也有所改變。雙周供的逾期是指每?jī)芍軕?yīng)還款卻沒還的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)逾期，逾期利息將按合同約定的方式(雙周)計(jì)算。

　　銀行選擇：深發(fā)展


3 接力貸款：父母與子女還貸“捆綁”



　　適合人群：一類是父母作為借款人年齡偏大，按現(xiàn)行規(guī)定(借款人年齡＋貸款年限≤65)可貸年限較短，月還款壓力較大，希望通過指定子女作為共同借款人以延長(zhǎng)還款期限；另一類是作為子女的借款人預(yù)期未來收入情況較好，但目前收入偏低，按現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較少，希望通過增加父母作為共同借款人以增加貸款金額。

　　政策解讀：農(nóng)行3月初推出的“父貸子還”的接力換貸是指所購房屋的所有權(quán)歸子女(或子女與其配偶)所有，而借款人卻是父母雙方或一方與該子女。對(duì)于子女已婚的，其配偶也作為共同借款人。按揭貸款方式的出現(xiàn)，意味著原住房按揭貸款條件的年齡限制放寬了，即父母可與子女一起接力償還住房貸款，其實(shí)質(zhì)就是還貸期限的拉長(zhǎng)。

　　專家提醒：老客戶不能轉(zhuǎn)辦“接力”房貸；接力貸目前只在農(nóng)行辦理；已在農(nóng)行辦理其他形式房貸的老客戶不論是父母方還是子女方，都不能轉(zhuǎn)成“父貸子還”的方式。

　　銀行選擇：農(nóng)業(yè)銀行

　　4 移動(dòng)組合房貸：隨時(shí)調(diào)整還款方式

　　適合人群：剛剛工作，收入并不穩(wěn)定的“年輕一族”

　　政策解讀：還款期內(nèi)，借款人可以隨時(shí)調(diào)整還款方式。這是今年出現(xiàn)的更為靈活的一種住房按揭方式，是民生銀行推出的移動(dòng)組合住房貸款。該種房貸方式，允許客戶針對(duì)不同時(shí)期的家庭收入情況和個(gè)人投資理財(cái)習(xí)慣，訂制個(gè)性化的還款方案，而且在還款期內(nèi)，還款方式還可以隨時(shí)調(diào)整。

　　優(yōu)點(diǎn)：便于貸款人根據(jù)自己的收入預(yù)期，靈活調(diào)整自己的還款方式，有能力時(shí)多還，壓力大時(shí)少還。與等額本息方式相比，移動(dòng)組合房貸還可能節(jié)省一部分利息支出。

　　專家提醒：由于還款總期限是固定的，因此如果還款數(shù)額較低的月份越多，后期還款壓力就會(huì)越大。

　　銀行選擇：民生銀行


5 入住還款法：降低交房初期經(jīng)濟(jì)壓力



　　適合人群：經(jīng)濟(jì)較為緊張的“工薪一族”

　　政策解讀：即約定時(shí)間段內(nèi)僅還貸款利息。“入住還款”是指客戶在銀行辦理一手樓住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，可以申請(qǐng)從貸款第一個(gè)月開始，與銀行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。

　　優(yōu)點(diǎn)：降低購房者交房初期的經(jīng)濟(jì)壓力。銀行有關(guān)人士指出，如果市民貸款購買的房子還沒有完全蓋好，又希望新房入住后再開始償還貸款本金，“入住還款法”可以說是一種理想的選擇。

　　專家提醒：申請(qǐng)“入住還款”要注意以下3點(diǎn)：一是要選擇在招行辦理一手樓住房按揭貸款業(yè)務(wù)；二是在申請(qǐng)住房按揭貸款時(shí)，填寫書面申請(qǐng)表，采用“入住還款”即可；三是“只還息、不還本”的最長(zhǎng)時(shí)間不超過12個(gè)月，但也不能低于6個(gè)月。期滿后，按照客戶事先與招行約定的等額還款方式或等額本金方式還款。

　　銀行選擇：招商銀行

　　6 隨借隨還：提前還款不受次數(shù)限制

　　適合人群：有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，并已購入房產(chǎn)的市民。

　　政策解讀：在貸款購買了一套住房后，銀行會(huì)為你提供一個(gè)相應(yīng)的授信額度。當(dāng)你在償還了部分貸款后突然急著要用錢，這時(shí)你只需要通過網(wǎng)上銀行或電話銀行就能馬上從銀行提取現(xiàn)金，省去了很多中間手續(xù)，貸款利率也可按房貸合同簽訂時(shí)的利率執(zhí)行，比普通商業(yè)貸款更優(yōu)惠。同時(shí)，如果你想提前償還貸款，不用約定時(shí)間，也不受次數(shù)上的限制，隨時(shí)都可以，從而減少不必要的利息支出。

　　銀行選擇：招商銀行

　7 循環(huán)貸：貸款額度高使用年限長(zhǎng)



　　適合人群：急需資金周轉(zhuǎn)的人群

　　政策解讀：用戶只需將自有住房到銀行做抵押，就可獲得該住房等價(jià)值80%的貸款額度，在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款，循環(huán)使用。“循環(huán)貸”是針對(duì)住房變現(xiàn)難的特點(diǎn)，而用戶在生活中常常會(huì)出現(xiàn)投資理財(cái)、應(yīng)急支出、經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的需要，而向銀行貸款需要時(shí)間較長(zhǎng)，難以應(yīng)急。

　　舉例：以浦發(fā)“理財(cái)房貸”為例，其主要賣點(diǎn)是可以為購房者提供以房產(chǎn)作為抵押的循環(huán)信貸。其與工行的“幸福+”不同處在于，其循環(huán)授信額度并非已還按揭部分，而是房產(chǎn)抵押獲得的總額度扣除房貸額度后的剩余部分。在授信額度內(nèi)，客戶同樣可以隨時(shí)循環(huán)取用，無需再提供其他抵質(zhì)押品，用后及時(shí)歸還，使不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)。

　　如購房者購買一套總價(jià)150萬元的房子，目前資金充沛，申請(qǐng)了50萬元的住房按揭貸款，期限15年，采用浦發(fā)銀行的“循環(huán)貸”申請(qǐng)貸款時(shí)，以此房產(chǎn)為抵押，獲得105萬元的授信額度。剩下的55萬元可以在15年內(nèi)隨用隨取，不需要再重新辦理抵押手續(xù)。

　　工行的循環(huán)貸則不同：如果向銀行按揭借貸70萬元，至今已還了20萬元，那么，在無需抵押擔(dān)保的情況下，可再向銀行借這20萬元的額度。

　　專家提醒：這種貸款方式貸款額度高，使用年限長(zhǎng)，最長(zhǎng)有30年。然而用途較為局限，如裝修、購房等，但不能用于炒股買期貨。

　　銀行選擇：浦發(fā)展、工商銀行、深發(fā)展、建設(shè)銀行、招商銀行

　　8 存抵貸：把活期存款與房貸結(jié)合

　　適合人群：適合于由于生意往來賬戶上經(jīng)常有大量資金流動(dòng)，或是活期存款相對(duì)較多，但又不愿意提前還款的客戶。

　　政策解讀：貸款買房的人，存折上總有少則幾千元多則數(shù)萬元的存款，而如果是做買賣的小業(yè)主，平時(shí)活期賬戶里的流動(dòng)資金量就更大。

　　在不影響資金流動(dòng)性的前提下，用活期存款來沖抵按揭貸款，最高可獲得5.76%的年收益。存抵貸業(yè)務(wù)就是如此，它把客戶的活期存款與住房貸款結(jié)合起來管理，只要活期存款超過5萬元，銀行就會(huì)把超出部分按一定比例將其視作提前還貸，節(jié)省的貸款利息作為理財(cái)收益返還到客戶賬上。但客戶存折上的資金并沒有真正動(dòng)用，需要周轉(zhuǎn)時(shí)可隨時(shí)支取。

　　銀行選擇：深發(fā)展