時下商鋪投資旺度大增，很多嘗到甜頭的投資者更有“一鋪養三代”的憧憬。很多開發商為吸引客戶，將返租回報率由原來的6%至8%升到了現在的8%至11%，返租年限也從原來的3年變成現在的10年。從表面上看，開發商開出的8%、10%甚至11%的售后包租收益率，投資者會大受其益，但實際上，開發商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提了出來，羊毛早已出在了羊身上，售后返租實際上是賣鋪的一種宣傳噱頭，而收益率則是開發商掩人耳目獲取不義之財的一種“財富密碼”。



圈內人：羊毛出在羊身上



“近年來，‘返租式經營’一直是商業地產開發盛行的模式。其實返租的‘羊毛’還是出在羊身上。”一位資深操盤者近日向記者透露，返租回報其實并不復雜，簡單地說，就是開發商向購買商鋪的小業主承諾，在一定期限內，由開發商以固定的回報率包租。按現時大多數商廈的做法，期限一般定為兩至三年，回報率為10%至12%。但小業主不知道的是，開發商售鋪時，其實就已經按比例將樓價提高三成左右。開發商提前得到了這筆錢，然后再逐年返還給小業主。如果開發商能順利地將鋪位再租出去，還可以另賺一筆。由于這種方式迎合了部分小業主的投資心理，再加上不成熟的市場，所以，有的盤還賣得相當火，不斷刷新商鋪價位新高。



這位操盤手給記者算了一筆賬。例如，一個本來市場價只值2萬元/平方米的商鋪，開發商將售價提高到4萬元/平方米，并承諾10年包租，年收益8%。假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然承租收益為80%（每年8%×10年），共收到租金3.2萬元/平方米。但投資者如果此時將商鋪售出，只能賣到2萬元/平方米，實際房產收益為50%，賣出后虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實際年收益率也只有：(3.2萬元—2萬元)/4萬元/10年=3%/年，遠不及開發商宣稱的“8%”的年收益率。



律師：買家可說是“步步地雷”



據記者了解，“售后返租”就是開發商將物業出售后再以投資者即業主委托經營的方式將物業出租，向投資者返還一定比例的租金作為回報的一種經營方式，被稱作是為投資者量身定做的投資形式。“售后返租”于上世紀六七十年代開始出現在美國，后流行日本、中國香港，上世紀90年代中后期興盛于海南。“售后返租”表面看對各方的好處是明顯的：對開發商來說，能夠較快地完成銷售，加快資金回籠，獲得收益；對銀行來說，40%至50%的首付，相對一般住宅項目而言，按揭比例并不高，10年還清，期限并不長，而且幾乎沒有人會在包租期間就還不起按揭；對投資者來說，能夠有穩定的租金收入，高房價也無所謂，高房價意味著更高的房租。



但令記者不安的是，現在流行的返租回報方式，多個環節都蘊藏著高風險，買家可說是“步步地雷”。永合律師事務所律師李健告訴記者，目前很多返租回報方式，沒有設定規避風險的機制，如由銀行擔保，或由保險公司保險等，靠的只是發展商的一張嘴。這樣大的投資，對普通投資者來說，沒有切實有效的風險保障是絕對不行的。而另一個存在的潛在風險就是，一旦完成商業項目的銷售，開發商便可以套現出局，而將巨大的租金成本轉嫁給承租商。在漫長的返租期中，只要商鋪經營的任何一個環節出現問題，投資者的投資回報都有可能得不到保障，處理返租行為引發糾紛的善后工作十分復雜。



李健認為，在“返租銷售”經營模式下，房地產開發企業將商鋪分割成若干個小的店面逐個出讓，這樣一來，各個買家無法獲得完全的物權。若干年后產權是否發生變更、買家能否按期取得房地產開發企業許諾的租金、法律是否認可這種權利等等，都已成為直接影響投資者利益的現實問題，因此存在無法真正享有使用權利的風險。



專家：返租時限越長風險越大



記者近期調查發現，自2006年5月22日建設部明確指出“售后包租”、“承諾回報”等為明令禁止的內容后，相當一部分商場商鋪的開發商將“售后返租”悄然轉入地下。商業地產資深人士認為，商鋪投資雖具有高回報性，但也有著一定的風險性，尤其是在我國商業地產剛剛興起不久的今天，商鋪投資市場存在著較嚴重的商業經營問題，這些問題致使商鋪投資市場隨時都有“變臉”的危險。



該資深人士表示，近年來，市場常見到打出“超高回報”之類口號的產權式商鋪出售，吸引不少百姓投資者。然而投資產權式商鋪并非如想象的那樣簡單，如果選鋪不當、計劃不周的話，極易“觸礁”。尤其是對于普通市民，投資的安全性最為重要。投資要選擇有銀行擔保、有收益保障的鋪位。有部分發展商采取按照固定的回報率將返租期的租金一次性清算，并在買家買入鋪位時抵消相應的買鋪總額。這種投資操作意味著投資者在返租期內不會得到實質性回報，倘若在返租期內商鋪項目經營不善而倒閉，投資者就會一無所獲。此外，發展商在廣告宣稱的回報率是否作為有效承諾寫進合同，也是投資者應該關注的方面。



專家提醒廣大消費者在購買產權式商鋪時，莫輕信高收益片面宣傳，盲目跟風投資，應正確識別相關信息，對市場變化和投資項目的收益能力和投資面臨的潛在風險要有客觀、理性判斷，強化投資風險意識。同時，購房者購房前要到當地房地產權籍機關查詢了解情況，簽訂購房合同后，及時督促開發企業進行聯機備案，或到登記機關進行合同登記。而對于已經投資了這些商鋪的投資者，專家表示，根據近年的類似事件經驗，返租時限拉得越長，風險將越大。而解決的辦法就是投資者們成立業主委員會，然后委托代理商對商場進行包裝和管理。還可以把商鋪整體出租，之后再將租金進行拆分。