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可能貶值為二次置業的潛在風險支招 |
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發布日期:2006-10-20 0:29:00 作者:本站記者 新聞來源: 新聞點擊: |
| 《私人理財》雜志 | 相對于首次置業的人群來說，二次置業的人群因為有過一次置業或投資的經驗而減少一些投資風險，但是，二次置業還是有一些潛在的風險。比如，房價貶值、現金流動性差、加息、稅收、個人職業變化的風險等等。那么，對于這些潛在的風險，二次置業者該如何去防范，從而讓自己的二次置業生活更為幸福呢？
相比股票市場投資，房地產投資風險小，但房地產投資市場還是有一些潛在的風險。比如房價的貶值、央行加息帶來的利息成本、二手房轉讓的稅收、自住投資定位不清等等。為了給二次置業者更好的投資指導，本刊記者采訪了廣州房地產業首位WBSA(世界商務策劃師聯合會)和國家人事部人才交流中心共同認證的高級商務策劃師、寒桐投資顧問有限公司的總經理韓世同。
風險一：房產貶值的風險
就像經濟發展有低潮和高峰一樣，房地產市場同樣也存在低潮和高峰。因此，二次置業者就不得不承擔經濟周期性變動所帶來的購買力下降的風險。因為當經濟繁榮時，土地和房地產自然可以保值，甚至增值，但當經濟蕭條或通貨膨脹，社會購買力明顯下降時，也會直接影響人們對房地產的消費。這樣，投資者可能因房產閑置或貶值而遭受經濟損失。就廣州的市場來說，1993年和1994年是購房的高峰期，不過那時主要的買家是港澳人士。后來，整個房地產市場回落，很多房產的價格都沒達到高峰期的高價。
應招：低價進入，把握購房時機
買房子也跟買股票一樣，如果逢高踩入，一定會被套牢。許多人買衣服，都會選擇在換季的時間去買。其實，房子和車子也有“換季”的時候，也有低價處理尾貨和拍賣的時候。只要留心觀察，就會發現商機和價廉物美的房子。而像房地產這樣大手筆的投資，這筆買賣能否賺錢，關鍵取決于買入的價格而不是賣出的價格。如果買家在房地產高價位時買入房產，那么，要想它增值甚至是保值都是一件比較困難的事。如廣州的百云堡樓盤，2000年銷售價格是一萬三千元，而到2003年，房產的價格變成只有一半。后來，雖然價格也有小幅的上漲，但是始終沒有達到最初的高價。這對當時很多的買家來說，無論是自住還是投資，心里肯定都很不舒服的。
因此，二次置業者一定要選擇一個合適的購房時機，在低價時進入。就目前廣州的情況來說，房地產的市場應該是屬于高價位，一平方米的單價已經超過普通工薪階層所能承受的程度。對于購買能力比較強的二次置業者來說，如果投資或換房的需求不是很急切的話，最好不要在目前進入市場，以免增加自己的購房成本。
風險二：周期加息帶來的風險
2004年10月29日，央行首次加息，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由5.31%提高到5.58%；2006年1月，5年以上的住房按揭貸款利率啟用6.12%的基準利率，2006年4月28日，貸款基準利率由5.58%提高到5.85%；2006年8月19日，央行再次加息，貸款基準利率由5.85%提高到6.12%；這是央行的四次加息，加上2005年取消房貸優惠利率則相當于5次加息，累計的平均加幅已經超過1個百分點。這表明我國經濟已經進入周期性加息階段，購房消費者應當要有供樓的風險意識，因為在未來10-20年內利率是肯定會發生變化的。1992-1993年我國官方貸款利率就高達百分之十幾，民間利率甚至高達20-30%，是經歷了連續8次降息才進入低利率和通縮階段。目前，雖然通脹和物價水平并不算太高，但未來就難以保證利率是否會因應經濟的變化而出現大幅變化。現在工薪階層購房大多是采取按揭貸款方式，許多人都是先用未來錢，供樓的負擔和壓力已經很大，如果出現樓價和利率大幅波動，隨時都會出現斷供的危險。因此，二次置業者要注意加息帶來的風險。
此外，加息還會對二次置業者享受的貸款利率優惠帶來影響，甚至比提高按揭首付的影響還要大。就目前來說，加息對能享受優惠利率的業主和買家影響不大，但對不能享受優惠利率的買家和業主的影響還是相當嚴重的。如二次置業的人群，除了率先推出8.5折優惠的農業銀行，其它銀行目前基本上都是按貸款的基準利率來算的，并不能像按揭第一套房那樣享受基準利率下浮15%的優惠。 |
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