上海徐家匯核心商業(yè)區(qū)高樓林立。28層的大河大廈在這里并不顯眼，其一、二樓的移動、電信和中國工商銀行營業(yè)部人群熙攘，外墻的巨幅廣告遮蓋了大廈的大部分，無不向人們顯示她的價值。
也許很少有人知道，這幢如今身價非凡的樓宇其實是由一幢停建6年的 “爛尾樓”演變而來。大河大廈曾經(jīng)壓著多家銀行和企業(yè)的數(shù)億資金無法動彈。
2004年，溫飛接盤大河大廈，經(jīng)過開發(fā)包裝，很快完成了銷售。7億元投資在短短2年就獲得收益11億元，收益率達(dá)到160%！而這已經(jīng)不是溫飛的第一個爛尾樓投資了，在此之前，他曾經(jīng)投資3億參與一個爛尾樓的開發(fā)，同樣獲利頗豐。
借力政府
溫飛介紹，當(dāng)時這幢大樓外墻被巨幅廣告掩蓋，雖然位于商圈的核心位置，但外界很少知道這是個停建項目。其時該樓因為復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)債權(quán)關(guān)系無力自救，成了黃金地段上一個晃眼的敗筆。
當(dāng)時大河大廈通過審計的債務(wù)(不含零星債務(wù))約為5.6億元，按銀行一年期息計算為2822萬元，6年僅利息就有1.9億元，本息合計7.5億元之多。
要在這樣一個爛尾樓獲利難度可見一斑。溫飛認(rèn)為，該爛尾樓存在兩大風(fēng)險，即市場風(fēng)險和法律風(fēng)險。而法律風(fēng)險是最大的風(fēng)險，市場風(fēng)險并不是最大的問題，因為溫飛很看好商務(wù)樓的前景。
據(jù)溫飛介紹，在操作這類項目時，運作者除了研究追加投資額和市場售價外，更為重要的是考察項目的產(chǎn)權(quán)、債權(quán)關(guān)系。上海有許多停建項目不容易啟動，正是由于產(chǎn)權(quán)、債權(quán)關(guān)系太復(fù)雜，使有意接盤的投資者退卻。
大河大廈存在同樣的問題。“收購這一停建項目的過程非常繁復(fù)。”溫飛談起收購過程時說。
“政府的強勢介入是爛尾樓復(fù)活的關(guān)鍵。”談起這個過程，溫飛認(rèn)為接盤爛尾樓的難點并不在在于資金投入，而是開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)移。因為很多糾紛在法律上存在解決的盲點，只有當(dāng)?shù)卣罁?jù)政策介入才能減少復(fù)活的時間成本。
為了獲得當(dāng)?shù)卣闹С郑瑴仫w給當(dāng)?shù)卣懔艘还P賬。按照建筑面積約5萬平方米，租金每平方米5元算，每年租賃收入損失為9000萬元，5年高達(dá)4.5億元，可向所在區(qū)域財政繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅每年1530萬元，5年達(dá)7650萬元。
另外，該大廈28層，以每層進(jìn)駐大中型企業(yè)一家，每家企業(yè)每年向地方財政交稅費300萬元計，每年可達(dá)8400萬元，5年計為4.2億元。而當(dāng)?shù)卣膊幌Ｍ谌绱朔比A的地段有此敗筆。
溫飛的正式收購從2004年3月開始，歷經(jīng)三個月，到同年6月左右完成。溫飛接手以前開發(fā)商的債務(wù)本金，債務(wù)利息則在政府出面協(xié)調(diào)的情況下予以免除。
此后，政府積極介入該大廈的復(fù)活工程中。首先，政府辦理了相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)更名手續(xù)，由更名后新的投資人負(fù)責(zé)后期建設(shè)。
同時，當(dāng)?shù)卣们闇p免了該項目原開發(fā)商欠繳的稅費300多萬元。另外，當(dāng)?shù)卣�依法拆除一些施工障礙，比如通道內(nèi)的鍋爐房和圍墻，保證了進(jìn)出大廈的通道暢通。
溫飛為此又投資了1.4億元，加上承擔(dān)的債務(wù)，溫飛已經(jīng)投入7個億。爛尾樓終于復(fù)活。
收益11億元
這還僅僅是運作的第一步，是否能把大廈成功脫手才是運作的關(guān)鍵。
溫飛認(rèn)為，徐家匯是上海的一塊“商務(wù)跳板”，因此希望將大廈包裝成一塊上海“跳板經(jīng)濟”載體和成長型中小企業(yè)的專屬平臺。在上海的經(jīng)濟環(huán)境和一路高走的經(jīng)濟指數(shù)大背景下，依托徐家匯集合的中高檔商務(wù)、黃金商業(yè)和繁榮商貿(mào)為一體的“三商”平臺，大廈為發(fā)展型的企業(yè)提供“平臺”和“杠桿”。
另外，這樣的市場定位在一定程度上是因為溫飛的背景。溫飛是溫州人，在他的身后，有那么一批快速成長的中小企業(yè)需要這樣的平臺。
該大樓以前的設(shè)計結(jié)構(gòu)主要是90—152平方米。溫飛將大樓定位為純寫字樓，并對結(jié)構(gòu)進(jìn)行了改變。內(nèi)部結(jié)構(gòu)為一梯九戶，每戶分割面積在70-110平方米之間。“這樣的格局可以滿足多種市場需求，客戶可以購買單套或者多套打通使用。”溫飛介紹。
另外，大廈最大程度地配備了大中型商務(wù)企業(yè)的高端商務(wù)設(shè)備。地下170個車位， 5部電梯，1部貨梯 。按照5A甲級商務(wù)辦公標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，大廈的主體(7-28層)實現(xiàn)了OA(辦公智能化)、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA(安保智能化)。
除了地域優(yōu)勢外，大廈還有價格上的優(yōu)勢。溫飛介紹，該大廈周邊新寫字樓租金約1美元/平方米/天，3000－4000美元/平方米的售價。因為大廈在開發(fā)過程中得到了種種優(yōu)惠，所以在價格上有更大的變動空間。
2005年7月底，大河大廈開盤銷售。
“今年有一家北美50強企業(yè)進(jìn)駐，購買了1至3層約6000平方米的房產(chǎn)，每平方米價格在3萬元到3.5萬元左右，房產(chǎn)投資在1.8億元左右！”樓里的一名業(yè)主透露。
溫飛再次算起了賬，不過這次輕松多了。
按照面積計算，大廈1－6層為商鋪，面積約為16000平方米，銷售均價為35000元/平方米，可得5.6億元。7－28層為商務(wù)辦公，面積約為50000平方米，銷售均價為25000元/平方米 ，可得12.5億元，一共收入18.1億元。扣除投資7億元，溫飛收益11.1億元，收益率達(dá)到了160%！
至此，一筆完美的投資大功告成。
（應(yīng)采訪對象要求，文中大廈名字和溫飛均為化名。）
