【來源：《卓越理財》雜志提供稿源 】 【作者：溫慧抒】

　　近年來，隨著北京市一手房房價的持續增長，以及政府危改拆遷力度的加大，具備“價格低、地段好、配套設施成熟”等優勢特點的二手房吸引了不少感興趣的投資人，許多人將目光瞄準了二手房產這一新興的投資領域。二手普通住宅、二手公寓、二手商鋪成了現在市場上最為常見的房產投資形式。 但是，房地產投資自身具有的“資金投入大、靈活性小、回報周期長”等特點決定了房產投資是一個收益與風險并存的投資領域。所以我們在對二手房產進行投資之前，一定要先了解投資對象的市場狀況，分析其投資優劣，并做好一個中長的投資收益規劃，這樣才會準確命中投資目標。

　　針對投資者在房產投資中的選擇問題，本刊記者近日走訪了我愛我家房地產經紀有限公司，該公司副總經理胡景暉先生對二手房的相關問題發表了獨到的見解。

　　二手普通住宅：長線投資 一居最佳

　　一般情況下，普通住宅的投資回報率約在6%—8%左右，資金回收周期約為12至16年，而且隨著北京不斷加快發展的步伐，房屋的租賃需求會變得越來越大，租金價格也會隨之提高，整體是一個穩中有升的態勢。如果將買來的房產用于出售，靠買賣之間的差價賺取利潤，我們要提醒這類投資人，隨著近幾年北京市房價的不斷攀升，現階段的二手房總體價格已經趨于高位。所以，投資二手房期望短期內房價大幅上漲以獲取高額差價的愿望不太現實。

　　在區域的選擇上，朝陽和海淀兩大區域作為北京市的文化、經濟、高科技中心，一直以來都是北京租賃市場的主要集中區域。其中尤以CBD及其輻射區、中關村和亞運村等核心區域的租賃需求最為旺盛，二環以內的老城區及靠近地鐵、高速等交通便利的地段也同樣是租賃的熱點區域。如果投資者購買普通民宅是用來出租的話，一居室應該是投資首選。雖然二居室的需求量也較大，但整體市場供求較為平衡。三居和多居等戶型由于承租人群有限，再加上合租形式的不普及，所以整體租賃市場普遍表現為供過于求的狀況。此外，如果投資者對所購房屋進行適當的裝修和設施投入，租金收益也會得到相應的提高。

　　二手公寓：面向白領 投其所好

　　二手公寓相較于普通民宅，它面向的租售人群多是一些薪資高的白領、海歸人士、大企業的中高層管理人員以及部分經商的成功人士。雖然二手公寓的承租人群不如普通民宅那樣普及，但是它擁有租賃人群穩定且租金收益高的特點。二手公寓的租賃價格為5000元—10000元以上不等，租金的高低除了取決于房屋面積及物業所在地段的優勢，還與物業自身的配套、裝修、物業管理、小區環境等息息相關。二手公寓的投資回報率一般在5%—7%左右，由于其租價較高且有特定的租賃人群，所以易受經濟大環境的影響，但其所具備的地段優勢使得二手公寓的未來升值空間大。

　　位置是投資二手公寓的關鍵，其熱點區域所呈現的市場共性為：外企、高收入企業較多，白領及外國暫住人口集中。所以，以中關村、CBD核心區域、金融街、燕莎商圈、朝陽公園、亞運村和望京等區域的二手公寓投資價值最高，北京的核心城區因其地理和文化優勢也是求租熱點。由于二手公寓的承租人群層次較高，對生活質量和居住舒適度有較高的要求，所以80㎡—120㎡的兩居室需求最為旺盛。一般國內高級員工大多選擇月租金5000元—8000元的大一居、二居室，而外籍人士偏愛月租金10000元左右的三居室。房型上也多以采光和通風條件良好的為主。投資者如果能準確地抓住租客的需求喜好，不僅出租容易而且還會提高租金收益。如：習慣西化生活的海歸派及外籍人士，會比較鐘情簡約的后現代裝修設計風格，陽光更加充足的大落地窗，開闊的客廳空間，開放式的廚房以及較大的衛生間。而且小區的安全保衛設施是否完善，也是高端物業租客們關心的問題。

　　二手商鋪：重視地段 回報優厚

　　二手商鋪投資與前兩種投資形式相比，投資單價高，總價高，投資區域性強。而不同品種商鋪的租售價格也相差很大，中小型臨街商鋪、商業中心商鋪、房產項目自帶商鋪等售價主要受地段影響，10000元/㎡—40000元/㎡不等。但二手商鋪同時具備時效性強、空置周期短、空置率低等特點，且租金回報率高。目前，北京商鋪投資平均回報率約為10%左右，優越地段的商鋪投資回報率約為10%—15%左右，投資回收周期短。但同時，商鋪容易受到周邊環境及時效性和政策性的影響。

　　地段是決定商鋪售價的關鍵因素。對于以出租形式進行商鋪投資的人士來講，除了地段因素外，面積也是影響出租價的重要因素。商鋪的熱點需求區域多集中在CBD及其輻射圈、東二環、東三環、亞運村、望京等區域，主干道及其臨街的商鋪需求旺盛，面積在50㎡—200㎡左右的商鋪最為熱租。