來源：中國經濟網
日前，建設部及中國房地產協會有關人士表示：2006年將是鼓勵住宅消費年，今年，政府將大力發展自住型普通住宅消費進一步改善中國房地產供需結構。此言一出，許多開發商如獲至寶。
“鼓勵住宅消費年不等于就是住宅消費年。”2月26日，針對近來一些開發商盲目的樂觀和高漲的熱情，北京房協住宅學術委員會委員蔡金水潑了一回“冷水”，蔡金水說，“2006年能否成為住宅消費年，最終還要看老百姓是否買賬，是否愿意拿出錢來買房。”
有關專家學者表示，2006年能否從“鼓勵住宅消費年”，變成真正意義上的住宅消費年，還需要邁過數道“門檻”——
樓市能否邁向理性繁榮
“2006仍是一個不確定的年份。”前不久，中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容在接受記者采訪時說。眾所周知，近年來，房地產市場出現了房地產投資過熱，房價上漲過快，住房供應結構不合理等景象，局部地區甚至出現了房地產泡沫，威脅到我國經濟安全。
為使房地產市場重回平穩、持續和健康發展的軌道，國家采取了一系列調控政策，“新政”在一定程度上抑制了房地產投資過熱、房價上漲過快和局部泡沫的產生與進一步膨脹。房地產泡沫最為嚴重的上海房價應聲下跌，全國新一輪房地產熱也得到了一定程度的降溫。
易憲容認為，從目前的情況來看，雖然新政效果已經初見成效，但房地產調控的目的還尚未完全達到，2006年房地產市場仍有很多的不確定性。蔡金水也表示，眼下樓市正處于一個調整期，今年能不能成為住宅消費年，首先取決于房地產市場能否保持穩定，尤其是取決于房地產市場能否穩步地回歸理性的繁榮，告別過去非理性的所謂的“繁榮”階段。
人民收入預期及實際收入能否保持雙增長
“打個比方，假設我們每個月能掙到1300美金，那么我們現在去購買每平方米10000元人民幣的房子，就不會覺得房價難以接受。”蔡金水認為，制約當前老百姓住宅消費的一個關鍵因素，是房價收入比即一套住宅的總價與家庭年收入的比例過高。
蔡金水說，房價收入比是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。目前，世界銀行制定的房價收入比標準是5∶1聯合國的標準是3∶1。美國目前的比例是3∶1日本則是4∶1。而在我國，這個比例大約是10∶1-15∶1。“一個家庭傾一生積蓄都不一定能買得起一套房子，在這種情況下，即使居民有強烈的改善居住條件買房的愿望，除了富裕階層，又有多少人真敢傾一生積蓄買房呢？”
“要想成為住宅消費年，房價必須要降到老百姓都能接受。”蔡金水向記者表示，倘若房價不降，則只有提高老百姓的收入，只有老百姓收入預期及實際收入雙雙見漲，住宅消費年才有可能實現。
刺激內需措施是否得力到位
“2005年，我國國民經濟取得了巨大發展，但是也潛藏了很多深層次的危機。“北京科技大學教授趙曉強調，“從目前看雖然2006年經濟發展形勢整體較好但也存在一些問題。除了資源環境約束國際競爭力加大中小企業融資困難農民收入增長緩慢等老問題外還可能出現1998年那樣較為嚴重的需求不足。”
統計顯示，截至2005年底，我國銀行中積累的居民儲蓄已經高達14.1萬億元。這14萬億是一個過大的數字，是造成內需不足的直接原因。當前，一些產業產能過剩嚴重，內需嚴重不足，已然形成一種矛盾。趙曉認為，在此情況下房地產業作為產業鏈中延伸較長的產業其帶動內需的作用被重視，本是理所當然的。但眼下的問題是，今年國家采取的有關刺激居民消費、擴大內需的政策措施，能否真正發揮好作用，從而進一步帶動住宅汽車等大件消費需求，這才是這一問題的關鍵。
另外，中國社會科學院財貿所況偉大博士認為，要擴大消費，必須使開發商響應政府號召，開發適合中低收入者的中低檔商品房，而要讓惟利是圖的開發商自覺地響應政府號召無疑是癡人說夢，因此這就要求在鼓勵居民消費的同時，從規劃等方面對開發商的開發行為進行引導和約束。
