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作者： 王先慶
并不能說(shuō)每個(gè)房地產(chǎn)商都一定有“原罪”和“惡”，更不能說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)商“天下烏鴉一般黑”，否則，就抹殺了房地產(chǎn)業(yè)給百姓民生帶來(lái)的福祉以及對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和繁榮所作出的貢獻(xiàn)。然而，房地產(chǎn)商作為中國(guó)最大的暴富階層，之所以暴富，除了行業(yè)本身的供求差異及成長(zhǎng)性所產(chǎn)生的暴利等原因外，令社會(huì)感到“郁悶”的是因?yàn)槠洳划?dāng)獲取的大量黑色或灰色收益。房地產(chǎn)業(yè)猶如一個(gè)巨大的漩渦中心，將二十多年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所帶來(lái)的個(gè)人財(cái)富以暴利形式轉(zhuǎn)移到這個(gè)“漏斗”里，在房地產(chǎn)商暴富的光環(huán)折射下，更多的人“越來(lái)越”成為了窮人。
在最深層次的含義上，這不是某個(gè)房地產(chǎn)商的責(zé)任，也不是用這個(gè)群體或階層的良心“大大的壞”所能解釋的，其背后促人反思的主要原因：應(yīng)該有體制的責(zé)任。可以說(shuō)，十多年來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的種種弊端及其不當(dāng)?shù)谋├鞣N研究成果和文章已經(jīng)不少了，許多當(dāng)事人也心知肚明，但為什么這種房地產(chǎn)暴利仍然“瘋長(zhǎng)”。實(shí)際上，它已經(jīng)在中國(guó)社會(huì)形成了一個(gè)觸目驚心的龐大的“利益鏈”，在這個(gè)鏈條上獲得暴利的不只是房產(chǎn)地商，還有上游和下游環(huán)節(jié)的一大批人群。可以說(shuō)，正是在這樣一個(gè)特殊的歷史階段（經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)到從解決“吃”為主的階段過(guò)渡到以解決“住”為主的階段）所形成的特殊“利益鏈”惡性膨脹，使得房產(chǎn)業(yè)周期性地持續(xù)虛漲和“繁榮”。在另一方面，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)商的種種惡行和弊端卻始終未有足夠的力度進(jìn)行治理和糾正，顯示出在這強(qiáng)大的利益集團(tuán)面前，弱勢(shì)利益群體的聲音是多少的“虛弱”！甚至面對(duì)某些大型房地產(chǎn)的惡行，某些地方政府和媒體居然可以出現(xiàn)集體的沉默，更有甚者，個(gè)別警察或地方治安居然可以幫助房地產(chǎn)商來(lái)對(duì)付被拆遷或被損害利益的業(yè)主。
農(nóng)民或某些市民之所以窮，其中的一個(gè)主要原因就是在工業(yè)化、城市化過(guò)程中，無(wú)論是高速公路的修建，還是城市的擴(kuò)張，以及種種能給城市暴富者帶來(lái)巨大利益的機(jī)會(huì)，往往農(nóng)民們很難分享其利益，甚至還被損害和作出犧牲。這就是貧富懸殊持續(xù)擴(kuò)大的關(guān)鍵原因所在。
這里，我結(jié)合十多年來(lái)的觀察和思考，細(xì)數(shù)某些房地產(chǎn)商的十宗罪。其實(shí)，有些說(shuō)法我近十年來(lái)已經(jīng)陸續(xù)發(fā)表過(guò)了，不過(guò)重復(fù)而已。
一、虛假?gòu)V告和夸張性宣傳
一些房地產(chǎn)商，尤其是大型房地產(chǎn)商，往往不惜重金，收買(mǎi)某些知名人物或權(quán)威人物以及媒體，為其充當(dāng)“發(fā)言人”，宣傳房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是不斷上升，而且還要大漲。此次廣州某樓盤(pán)保安打人而本地媒體集體“失語(yǔ)”以及多年來(lái)很少報(bào)道業(yè)主維權(quán)事件，無(wú)不與此有關(guān)。此外，在一些媒體上，一些大型樓盤(pán)的整版廣告，宣傳及承諾的內(nèi)容常常與實(shí)際常常不一，承諾提供的服務(wù)或利益很難兌現(xiàn)（房地產(chǎn)的虛假?gòu)V告長(zhǎng)期得不到治理，是助長(zhǎng)房地產(chǎn)暴利的一個(gè)原因，這也是監(jiān)管部門(mén)的一種失職）。比如，有些廣告說(shuō)本樓盤(pán)到機(jī)場(chǎng)10分鐘車(chē)程，實(shí)際上起碼是半小時(shí)以上車(chē)程。說(shuō)10000平方米超大型公共花園，實(shí)際上就是幾百平方米，而且最后還是用作建筑。如此等等。
同時(shí)，一些房地產(chǎn)商以論壇、研討會(huì)等形式，請(qǐng)一些專(zhuān)家來(lái)幫助策劃、推廣或宣傳，除了如此說(shuō)各自的樓盤(pán)如何有成長(zhǎng)潛力外，就是拼命鼓吹房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，有些博士、教授其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)根本一竅不通或一知半解，就因?yàn)槟昧恕翱谒M(fèi)”或因?yàn)樽约嘿I(mǎi)了房而一味地宣揚(yáng)房?jī)r(jià)還要上漲，還動(dòng)不動(dòng)用一大堆數(shù)據(jù)或理由來(lái)蒙弊百姓。比如，有些專(zhuān)家說(shuō)北京房?jī)r(jià)還有很大的上漲空間，因?yàn)?008年奧運(yùn)會(huì)等特大利好的存在，殊不知房地產(chǎn)也是商品，有漲必有跌，和股市一樣，那樣天天說(shuō)股價(jià)上漲的股評(píng)家，其實(shí)就是想別人去買(mǎi)他去賣(mài)。請(qǐng)問(wèn)，那北京奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)怎么辦？賣(mài)不出去如何？假如大家都去買(mǎi)了那這些買(mǎi)來(lái)的房子還要不要賣(mài)？賣(mài)給誰(shuí)？最慘的例子就是1997年香港回歸，很多人以此大利好消息買(mǎi)進(jìn)，結(jié)果虧慘嚴(yán)重，包括一些有名的在港中資企業(yè)。
然而，對(duì)于這種理性的常規(guī)分析，房地產(chǎn)商不希望聽(tīng)到，因此，想著一切辦法找專(zhuān)家們來(lái)挖掘漲的理由，掩蓋跌的理由，對(duì)那些“唱跌”的專(zhuān)家進(jìn)行打壓。
二、修改建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃損害居民和公共利益
有些房地產(chǎn)商不顧業(yè)主利益和城市形象，想盡一切辦法修改規(guī)劃，使自身利益最大化。通常的做法是：本身原規(guī)劃只建10層的，就想辦法買(mǎi)通規(guī)劃設(shè)計(jì)人員，建成12層或15層；本來(lái)是兩棟分體建筑，就想辦法修改規(guī)劃將兩棟房連接起來(lái)（大家算一算，假設(shè)這兩棟房是10層，在同樣土地面積的情況下，通過(guò)“攻關(guān)”在兩棟房之間以裙樓或同層建筑建上去，以每層2套房算，就會(huì)多出20套，即使拿其中2套“攻關(guān)”送人，還剩下18套哦！），諸位讀者不妨看看很多小區(qū)或樓房，在不少情況下由于兩棟樓房之間被連接，導(dǎo)致消防、通風(fēng)、出行、采光等諸多困繞，這在建筑設(shè)計(jì)時(shí)一般應(yīng)克服的。但現(xiàn)在為什么它就是堂而皇之地建起來(lái)的，其癥結(jié)就在于房地產(chǎn)商設(shè)法修改規(guī)劃。
房地產(chǎn)商主導(dǎo)下的規(guī)劃問(wèn)題還不只是體現(xiàn)在加高樓層、增加連體樓等方面，還在于他們千方百計(jì)強(qiáng)占人行道和縮小公共場(chǎng)所面積。尤其是南方各城市的房地產(chǎn)商，幾乎都恨不得把房地建到馬路上去。本來(lái)按照建筑建設(shè)規(guī)劃，每棟房屋離馬路都有一個(gè)合理的距離，但實(shí)際上，有些臨街的建筑都想方設(shè)法縮短這個(gè)距離，因?yàn)槊靠s短1米距離，都會(huì)給他們帶來(lái)數(shù)十萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)收益。比如，在廣州有些著名樓盤(pán)，如華景新城，幾乎就沒(méi)有人行道，所有房屋密密麻麻而沒(méi)有空地，同時(shí)天河北路的一些大型建筑也幾乎臨街而建。其后果就是會(huì)產(chǎn)生居民出行不便、交通堵塞等一系列問(wèn)題。
當(dāng)然，透過(guò)這一現(xiàn)象，可以看出政府機(jī)構(gòu)中與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的若干相關(guān)部門(mén)的失職甚至職能錯(cuò)位。
注：一些房地產(chǎn)商，為了跑規(guī)劃設(shè)計(jì)的方便，以高薪將國(guó)土部門(mén)或規(guī)劃設(shè)計(jì)的直系或房系親屬安排在本公司，其職責(zé)就是想各種方法順利通過(guò)“規(guī)劃關(guān)”。甚至有些房地產(chǎn)商可以不斷修改規(guī)劃，直到每一寸土地全部建上房子賣(mài)成錢(qián)為止。在房地產(chǎn)業(yè)的利益鏈條上，這些安插的親戚往往就是鏈條上中的“點(diǎn)”，正是這些點(diǎn)將房地產(chǎn)商與關(guān)聯(lián)部門(mén)的某些人等串起來(lái)。
三、將業(yè)主交錢(qián)的物業(yè)當(dāng)成自己的管理
房地產(chǎn)商買(mǎi)地建房，地價(jià)、連同樓道等公用物業(yè)等都一并算在房?jī)r(jià)中賣(mài)給了業(yè)主，然而，相當(dāng)多的房地產(chǎn)商在將房子賣(mài)出后，卻根本不顧及業(yè)主的利益，將所有的公用面積，包括房?jī)?nèi)外通道、綠化地帶、大堂甚至樓梯過(guò)道等，一并當(dāng)成房地產(chǎn)商的“自有財(cái)產(chǎn)”加以占有，加以出租、轉(zhuǎn)賣(mài)、使用。比如，在一些公用場(chǎng)所建停車(chē)場(chǎng)或商鋪，出租或賣(mài)掉后利益卻歸房地商。這也就是幾乎所有的房地產(chǎn)商都不愿意成立“業(yè)主委員會(huì)”或成立由自己組建的“假業(yè)主委員會(huì)”。
實(shí)際上，幾乎全國(guó)購(gòu)房者的半數(shù)以上業(yè)主充當(dāng)了“冤大頭”，將自己花錢(qián)買(mǎi)來(lái)的房產(chǎn)中的一部分，又幾乎是無(wú)償送給了房地產(chǎn)商，讓他們繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或使用。
