中國指數研究院

　　2006最有投資潛力的區域

　　>>五角場地區

　　五角場整體區位優勢已經凸現。中環線建設推進明顯，大連路隧道業已通車，各項市政措施一一落到實處，城市副中心初具雛形。

　　目前五角場地區正同時興建三大商業項 目：百聯又一城、上海萬達商業廣場和麥科特金億廣場，這三大項目面積就達到43萬平方米，還有已建成的華聯商廈楊浦店、大西洋百貨等5個商業項目。從人口環境看，20萬高校師生，周邊臨近有20萬人口的中原小區和江灣鎮，規劃中的新江灣城預測還將有近10萬的高層次居民入住，未來的交通中轉樞紐也將帶來約50多萬人次的日均人流量。如此龐大的人口基數以及明顯的區位和交通優勢，使得五角場商圈的升值前景指日可待。

　　>>上海南站地區

　　上海南站是一個潛在的巨大商圈，將擁有大量的酒店、商業零售、寫字樓等設施。在南站的345萬平方米的建設總量中，包括約70萬平方米的商業設施和40萬平方米的酒店賓館用房。同時，隨著上海鐵路南站建設的漸具雛形，以及周邊環境的改善和高架的建成，將帶動三號線上海南站周邊樓盤的升值。

　　具有下行危險的區域：配套商品房周邊地區

　　由于兩個一千萬的影響，外環線附近及以外區域市場化供應樓盤處境堪憂。以10月份為例，當月上海住宅成交12665套，其中有2370套是配套商品房，所占比例達到了18.71％。而10月31日的網上房地產數據顯示，當時網上住宅的可售總面積為1775萬平方米，其中動遷和配套房源占到了802萬平方米，這些聚集在外環線區域，如南匯、嘉定等區的動遷配套房，必然對當地市場化供應樓盤造成巨大的影響。

　　中原地產

　　從近期市場表現以及未來規劃方面綜合考慮，普通購房者可以多加關注的板塊

　　>>張廟板塊

　　張廟板塊是指寶山區江楊南路以西，滬太路以東區域。從地理位置上看，該板塊與閔行區的莘莊板塊分屬地鐵一號線的兩極，張廟板塊目前的狀況與莘莊板塊發展之初類似，而且位于外環線以內，更靠近市中心，當前的不足主要是配套設施還在建設中，交通的升級以及未來的住宅供應總量較大是張廟板塊發展的主要推動力量。

　　目前張廟板塊在售樓盤主要有“谷園”、“共富新村”、“馨康苑二期”等樓盤，價位在8000元/平方米上下。從樓盤預熱情況來看，年底之前該地區樓盤供應還將大大增加，價格有望一定幅度的下調。

　　>>彭浦板塊

　　彭浦板塊位于閘北區北部，是指閘北區廣中路以北的區域。該板塊由于有成熟的彭浦社區為依托，土地供應相對充裕，集中了閘北區的大部分在售樓盤，可售樓盤總面積超過150000平方米。

　　該板塊樓盤售價目前以7000~8000元/平方米為主，成交量主要來自大盤“上海臨汾名城潤華.公園城市”以及與其相鄰的“康悅亞洲花園”。由于靠近彭浦新村，這些樓盤得以享受到成熟社區的便利，朝西方向是地鐵一號線延伸線和共和新路高架，朝東方向是逸仙路輕軌明珠線，公交四通八達。

　　>>真新江橋板塊

　　真新江橋板塊是指嘉定區江橋鎮行政區劃（包括真新街道）以及豐莊地區，跨越外環線，是嘉定區距離市中心最近的地區。板塊內的房產開發項目主要集中在豐莊地區以及曹安公路兩邊，隨著開發的深入以及配套商品房基地的不斷完善，整個板塊日趨成熟。

　　目前除了配套商品房，“金鶴新城”、“金帝城市岸泊家園”和“嘉寶都市港灣城”等普通商品住宅的銷售狀況尚可，公寓價格在5000~6000元/平方米左右；外環線以內沿著金沙江路的樓盤價格稍高，價位在7000~8000元/平方米，與其相鄰的普陀區部分樓盤由于行政區劃價格要高出該板塊1000元/平方米左右，但是與市中心的距離相差無幾。

　　>>世紀公園板塊

　　世紀公園板塊分為北面聯洋社區及南、西三個組團。聯洋社區的總占地面積約5.3平方公里，總建筑面積400萬平方米，其西臨浦東文化中心，毗鄰上海科技館、浦東圖書館；南對140萬平方米的世紀公園，東南面則是高檔別墅區。

　　該板塊目前在售樓盤有“仁恒河濱城”、“第九城市”、“中邦風雅頌”等，價格10000~15000元/平方米左右。在本輪的宏觀調控中，世紀公園板塊的樓市由于前期積累了大量投資客受到沉重打擊，但是從整體規劃以及社區品質來看，該板塊無疑是非常適合自住的地區，只是目前入市尚需謹慎。

　　天地行

　　2006年高端物業市場需求情況預測

　　2004年高檔商品房市場實際需求量約5000套左右，2005年隨著上海市房地產市場整體的不景氣，高檔房也受到極大沖擊。根據2005年前三季度高檔房實際需求統計數據來看，2005年較2004年高檔房需求萎縮2/3，約1700套。2006年需求有望緩慢復蘇，達到1920套的水平。

　　03年吸納量相對于02年增幅為50％以上，04年相對于03年增幅在30％左右，由于市中心土地供應的原因，導致吸納量增幅繼續下滑。所以05年預計市場吸納量增幅為20％，即在10000套左右，總量達到180~190萬平方米。而在區域分布上會有所突破，如世紀公園、北外灘等周邊。對于高價房的總價標尺也會有所上升，預計將達到280~300萬元。

　　以上對高價房的分析，是基于當前房產運行條件下的，是相對靜態的。如果未來宏觀經濟走勢發生了大的變化，或者出臺對房產市場影響巨大的政策，則有可能改變當前高價房運行的軌跡。反之，未來兩三年上海的樓市還能保持穩步發展的良好勢頭，則高價房市場的前景依然可以持謹慎樂觀的態度。