來源： 第一財經日報 葉加

　　今年以來的房地產調控引發了市場、業內對于房地產原生態的熱烈探討，在紛繁復雜的地產業背后，什么才是接近真實的行業內幕，房地產行業的盈利水平真的日暮西山了嗎？通過系列產業鏈調查和案例，我們試圖還原房地產行業內幕的利益鏈條。

　　暴利是怎樣煉成的？

　　王權所在的房地產經紀公司不僅做樓盤買賣，也幫助樓盤做營銷，此前他給一家別墅項目所做的推廣策劃，就給這家房地產商賺取了更多的利潤。

　　那是在2002年，那家房地產企業找到了王權所在的公司，由于此前售賣得不是很理想，因此房地產老板打算換一家營銷公司。

　　“那是個老項目，位于通州區，1994年就開盤了，但由于營銷不善，總共70多棟的別墅根本沒賣出多少棟。”王權說。

　　他介紹，2001年曾經有一家營銷公司給此樓盤做推廣，但由于此家公司還有別的項目在操作，因此根本不重視此項目，一年的時間，一棟都沒有賣出去。

　　王權拿到這個項目后，也有一段時間的苦惱，這個項目并不是新盤，且位置不甚理想，要想做個成功的營銷，確實有難度。

　　不過經過多方分析，他首先把案名進行了更改，以嶄新的面貌重新面市。另外，對項目進行全面的路演包裝，從指引系統到導視系統，并且對項目內園區進行了改造，他總結說重要是挖掘項目的優點、亮點，把價值體現出來。

　　不僅如此，他讓這家房地產老總頻頻在媒體露面，不是參加會議、論壇，就是在沙龍、網絡報紙上曝光，他解釋說是要把聲音喊出去，讓更多的人知道此項目。

　　“我們還對價格體系進行了重新審定，對每一棟房子都進行重新評估，從比價優勢上來探討房子的升值空間�！蓖鯔嗾f。

　　為此，他說動這家房地產公司拿出50萬元，把舊房的立面重新粉刷一新，他說如果這樣，他可以保證一年之間每平方米漲幅不低于300元，并且至少可以賣出20棟。

“讓客戶掏50萬元，結果多掙了500萬元，這還是很劃算。”王權興奮地說。

　　在王權“不遺余力”地推廣策劃之后，僅一年時間，此項目從平均售價5000多元/平方米就漲到了將近7000元/平方米，并且賣出了將近30棟。王權介紹，按此計算，他給這家房地產商至少多賺取了800萬~1000萬元的利潤。

　　獲得回報的不僅是這家房地產公司，王權所在的經紀公司也拿到了二三百萬元的操作費，他自己也拿到了20多萬元的提成。

　　他說這叫羊毛出在羊身上，這些收益不都是消費者給的嗎？

　　“當然，這家房地產公司的利潤率還不算高的，售價漲幅之后，也就在20%多的利潤率，但我另外操作的一個項目的利潤率卻高得可以�！蓖鯔嗾f。

　　他所說的是一個舊城改造項目，他說這個項目土地成本基本沒有，算上建筑成本和不可預計費用等等，此前的利潤率達到了60%，但他對此項目進行了重新包裝，首先把回遷區和商品區分隔，然后將立面、顏色和窗型進行重新改造，經過包裝之后，這個項目的利潤率達到了100%。