來源:精品購物指南
《十面埋伏》
可以預測，在土地稀缺的背景下，由于土地出讓制度的轉變，今年下半年乃至明年的地價仍將保持上漲的勢頭，清河地塊拍賣時的狂熱氣氛就是最好的例證。對于越來越多意圖“用糧票換雞蛋”的開發商而言，“當真正到了掏錢的時候就不僅僅是開發商們對土地的需求和渴望的問題了，而是資金能力的問題了”。同時，因土地成本大漲而調整產品定位的開發商將會越來越多，項目的策劃和定位將具有前所未有的重要性，市場也將會供應更多的中高檔產品，中低檔產品則由于經濟適用房的增加而日益淡出開發商的視線。
聲音
“2005年應該是一個土地消化年，而非供地高峰年。”——北京市國土資源局副局長張維
“一群惡狼搶一塊骨頭”般的情景極有可能發生在即將入市的‘北京吉普車廠’地塊的爭奪上�！薄猄OHO中國董事長潘石屹
“由于土地政策的變化，不少早期開發的大盤由于后期拿地的‘梗阻’，下半年將出現開發‘斷頓’的危機�！薄Y深房地產策劃人韓濤
《羅拉快跑》
同去年下半年的樓市盛景相比，可以預測，今年下半年會比去年來得更“熱”。人們會對政策有更加明確的認識，也會對政策產生的影響有明確的預期，交易會重新恢復正常，房價也會呈現小幅上揚。
今年上半年，根據各個項目的銷售數字統計，北京依托于首都的地位以及古城的文化底蘊、國際化大都市的風采，除了滿足北京市民的購房需求，還吸引了大量外籍人士和外地人士進京置業，可以說全國甚至全世界都有北京房地產項目的目標客戶，加上拆遷和北京不斷城市化帶來的購房需求，北京的購房需求仍然很大。
另外，房價小幅上揚還有一個必要因素是成本的增加。首先是土地成本增加，拿地的難度和競爭加大了土地成本。其次，拆遷成本加大，拆遷一直是開發成本中變數最大的一塊兒，隨著政府對拆遷戶利益保護力度的加大，拆遷成本必然增加，同時建材價格的上漲和產品創新都使得整個產品的成本增加。
至于鬧得沸沸揚揚的價格泡沫論，“下半年這個泡沫是否破裂”一直是業內人士所關注的。不過多數人的觀點認為，未來我國的房地產價格不會破裂猛跌，房地產業的發展也不會大逆轉。相反，我國的房地產業仍將在正確的宏觀調控下以較快的速度持續發展，繼續為國民經濟的繁榮發展做出重要貢獻，全國的平均房價仍然會有所上升。
聲音
“前段時間積壓的需求+目前呈自然增長的需求=價格和銷售量的爆發”——北京金網絡房地產經紀有限公司副總經理楊強宏
“10月底北京樓市就要爆發，屆時，從價格、銷售量都會有幾何級數增長�！薄本┙饡r代置業有限公司營銷總監慕林
“京城樓市9月將會走出觀望期�！薄猄OHO中國董事長潘石屹
《心急吃不了熱豆腐》
去年以來，政府通過土地、金融等一系列政策規范北京房地產市場，提高市場門檻，減緩固定資產投資方面過快增長。從效果來看，新增供應量明顯低于前幾年，緩解了供需關系。而主要原因是由于去年的“8·31大限”的“抽刀斷水”，像一個閘門一樣去了一部分水，這個水需要在一年左右用比較快的形式釋放出來。據統計，通過“8·31大限”的200多個項目經過上半年一系列的手續審批、規劃擬定等，預計在下半年將會出現大量上市、集中爆發的局面。同時，受到奧運限建因素的左右，各種項目都將抓緊上馬，搶占2005年這一關鍵時間段。因此，從多方面因素和現有各種統計數據看，今年下半年“規模放量”將是北京樓市的一大特色，各個區域都將會有大量項目出現，形成全面爆發的局面。
聲音
“上年度以來連續性土地政策的控制作用，尤其‘8·31’使得大量計劃去年推出的項目擱置或延期，過關項目在土地成本重壓之下將更迅速推出，2005年將出現高峰。這一現象也可看做是對系列土地政策的報復性反彈�！薄A高萊斯國際地產顧問有限公司
“2005年推出的房屋供應量將會在下半年有一個比較大的集中放量�！薄本﹤I房地產經紀有限公司
《遷徙的鳥》
2004年，北京中高檔樓盤的外來購房人——不長期在北京居住和工作的外地人和外籍人士所占比例已經出現了提高的趨勢。隨著土地、金融政策的變化以及奧運的臨近，2005年下半年外地來北京買房的個人或團體的比例有可能繼續提高。而購房人群年齡走低也是下半年的趨勢，年輕一代以高知識、高收入、自主意識為特征，對中低檔項目形成巨大需求。
在購買客戶群體中：
�。ㄒ唬┳≌e墅、高檔公寓市場外地客戶比例將進一步提高。
�。ǘ┺k公樓市場國內企業單位及國內行政、企業、經濟組織客戶比例將進一步提高，個人購房客戶將減少。
�。ㄈ┩顿Y類客戶數量減少。
�。ㄋ模├硇韵M成為共識。
（五）道路擁堵和產業經濟的變化給京城買房人帶來不小的震動，未來買房人對交通和城市規劃的注意力將加強，特別是一些投資型客戶。
值得關注的是，繼溫州客戶之后，山西客戶將成為未來北京樓市外地客戶集中購買最重要的力量。一方面，由于山西到北京的高速公路逐步完善，使得山西與北京之間的距離不斷縮短；另一方面，自前年以來煤炭價格成倍上漲，尤其是在今年夏季出現的電力緊張更使煤炭成為炙手可熱的重要資源。一批從事煤炭經營的山西人，隨著這一波煤炭行情迅速積累了大量財富，為他們滌訕了堅實的經濟基礎。在財富迅速積累的同時，由于投資渠道的缺乏和山西人固有的理財觀念，使得房產成為他們的投資偏好。
聲音
“‘物以類聚，人以群分’，由于居住生活習慣和社會地位的不同，未來買房人對價值的認同感越發強烈，包括對產品價值、社區環境、居住方式和生活觀念等方面的認同�！薄本┖闾┸幏康禺a經紀有限責任公司
《十一羅漢》
2005年下半年的熱點或者說區域性變化，將維持和發展今年的趨勢，呈現出“由東向西、由北向南、由里向外”的蔓延趨勢。這是由于一方面，隨著房地產開發量的增加，城市中心以及原有熱點區域的可開發用地逐步減少；而另一方面，隨著道路交通條件的改善，城市各個區域的差別在逐步縮小，造成房地產開發越來越取決于區域土地供應情況�！坝蓶|向西、由北向南、由里向外”的蔓延趨勢正是以土地供應為先決條件，分散熱點區域的表現。
其中，東區以千萬平方米的供應量繼續引領樓市前進，南區的開發熱度增加已成為共識，西邊樓盤由于需大于供，價格高于北京其他區域同檔次樓盤。其中，整個朝陽路以北至東壩地區、垡頭地區將成為北京房地產市場發展最為活躍、競爭也最為激烈的地區之一，而酒仙橋、中關村核心區、海淀后山、來廣營和南中軸路也將是下半年的熱點區域；這些區域鮮明的產業特點、大投入的基礎設施改造以及新鮮的房地產概念，并且有大量土地潛在供應，將會引起各方面的密切關注。
聲音
“住宅的熱銷區域將主要集中在四環路附近以及未來城市軌道交通的沿線，中關村以北地區、亞運村以北、望京地區、東四環沿線、雙井地區、亦莊地區、西四環外將是下半年主要住宅項目的供應地區�！薄腊钗豪硎祟檰柟�
“朝陽區和海淀區仍然是2005年下半年的項目供應集中區。”——北京成業行房地產經紀有限公司
“整個東區將會迎來更大的開發場景�！薄本┤A遠房地產經紀有限公司
《功夫》
從長遠來看，北京作為國際化大都市，云集了眾多腰纏萬貫的商賈，市場需求始終是很大的。從現在的市場來看，真正高檔次代表先進居住理念和居住環境的高檔公寓，在北京不是太多而是太少。所以，可以大膽預測，2005年下半年高檔公寓在北京依然有廣闊的市場前景。而高檔項目的分布將由原來在CBD、朝陽公園周邊聚集的狀態，轉變為向西部、北部等區域多元發展的態勢。在價格方面，整體價格波動不大，局部區域個別項目會出現價格微升，傳統熱點區域依然火爆。在購買客戶群體中，未來隨著奧運的臨近外地購買型的客戶比例還會大幅上升。其中，投資型客戶比例會有所增加，熱點投資區域將會集中于亞奧板塊；自住型客戶仍會繼續看好朝陽公園地區�？罩寐嗜允菢I界關注的要點，2005年隨著奧運的臨近以及加入世貿的深入，高檔項目的空置率有望出現下降趨勢。
聲音
“從今年下半年至2006年，四環之內的項目包括高檔公寓可能會出現供不應求的局面，從而使其價格上漲。”——北京恒泰軒房地產經紀有限責任公司
“從高檔項目的未來走勢來看，國際化程度會越來越高，戶型設計更趨完善（主要指室內灰色空間增多）、地段優勢更明顯。”——紅鶴溝通機構總經理李雪凇
“對于外來購房者（外埠與國外客源）而言，他們注重產品的發展空間是否夠大，是否在理念上與國際接軌，因此也更重品質重細節，喜好面積偏大、具備豪宅特色的公寓；因此，下半年面積在300~1000平方米的高檔項目將逐漸走俏�！薄_觀行
《一半是海水一半是火焰》
由于近幾年住宅產業發展迅速，而社區和街道商業配套嚴重不足，今后數年最有前景的商業項目應該是小規模的底商和街鋪，預計2005年下半年就會出現為住宅小區“補課”商業配套的熱潮，底商和街鋪屆時將是主要的商業地產投資熱點。
預計到2005年底，在需求方面，外資零售商的市場需求保持較為旺盛，尤其在大型超市和便利店方面。另外，具有真正意義上的國際品牌也在加緊進入北京市場的步伐，這將直接導致北京高檔零售物業市場需求增加。同時，國內零售商也將加快擴張的步伐，以抵御來自多方面的市場競爭。預計2005年市場對北京優質零售物業市場需求將保持供需兩旺的市場前景，租金繼續保持平穩，但地處主要商業區的優質上鋪租金仍有上漲空間。
聲音
“今年商鋪總的發展趨勢是分化。分化的意思是說，過去的商業物業是從無到有，做什么都吃香，現在做得多了，好壞就分出來了。目前市場比較缺、政府也比較鼓勵的是社區性的商業中心，今后底商和街鋪會成為前景最好的商業物業�！薄本┲性康禺a經紀有限公司總經理李文杰
“從未來長遠來看，商業地產是房地產市場上回報率最高的品類，因此會繼續成為投資型買家追捧的對象。不過，鑒于商業物業高投入、高風險的特點，買家的投資行為將更加趨于理性。2005年下半年，寫字樓和高檔公寓云集的CBD、朝陽公園一帶將成為商業開發的新熱點。”——百人行投資顧問有限公司
《殺出個黎明》
根據2004年、2005年初北京二手房市場的成交量比上一年增長近一倍的狀況可以預見，隨著市場的繼續發展，2005年下半年市場各方將會在很多方面有大的發展。諸如產權過戶的統一，重拳整治房產中介行業，廣大房產消費者“尋求中介”的消費意識轉變，升級置業意識的增強，央產房的繼續放量以及二手商品房源占成交量比例的逐漸提高，二手房成交量肯定會繼續攀升。
姑且不受日益放松的二手房交易政策的左右，僅經濟適用房供應量的減少、北京城市日益凸顯的交通擁堵問題以及很多早期購買了郊區“物美價廉”住宅的購房人的奔波之苦等諸多原因，就有可能使2005年下半年的二手房市場繼續走旺。
聲音
“透明交易是2005年二手房市場的一大亮點�！薄本⿻r代興業房地產經紀有限公司市場總監張翰坤
“隨著二手房市場的規范發展，經紀公司的誠信經營面臨更大的考驗。”——某位業界專家
《千杯不醉》
作為主流人群的終極居住理想，有天有地的低密度產品依然有著巨大的市場空間，相對來說，其供應仍屬稀缺。因此，政策對低密度產品的影響并不是很大，有升級居住需求的消費者依然會購買低密度產品�？梢灶A計今年下半年，低密度產品將有較大放量，而產品呈兩極化特征，超大別墅與經濟別墅都將贏得市場掌聲。其中，受需求影響，高檔別墅的品質和個性化程度將有較大提高；經濟別墅將最受市場歡迎，尤其是100萬~200萬元的經濟型別墅，與此同時經濟型別墅市場的競爭也將會更加激烈。
從區域上來說，通州和亞北（京湯沿線）是最值得關注的區域；從產品上來說，Townhouse是總價控制、居住舒適度和土地利用率的完美統一，將重新成為主流；但產品將迎來升級高潮，產品將更有別墅感；庭院精裝修和社區環境的精益求精亦是趨勢。
同時，低密度產品的功能將多樣化發展，從單純的滿足居住功能到成為休閑、娛樂、社交的重要場所，養老、觀光休閑等主題社區將更受追捧，體現其作為第二居所或投資品的價值。還要滿足未來商務交流等的需要，可能更趨向于做一些私人或企業會所。
聲音
“從別墅類型上看，獨棟、小獨棟等產品更受大家歡迎；這些產品也是下半年別墅價格提高的重要因素�！薄本┲性康禺a經紀有限公司總經理李文杰
“未來獨棟的瘦身，小獨棟的盛行將別墅推進了一個‘大眾’消費的時代�！薄本﹨f成房地產經紀有限責任公司
“繼歐美風格的別墅和Townhouse之后，傳統的四合院不斷受到高收入群體的青睞，預計將有更多形式的四合院別墅面世�！薄偃诵型顿Y顧問有限公司
“2005年下半年及以后，別墅的形式和內容都將發生巨大的變化，即強調別墅開發的‘景觀和文化’的共享性、‘建筑和院落’的私有化�！薄{石顧問
《殺死比爾》
從2004年的招拍掛政策到2005年的“七部八條”，一系列文件的出臺是個明顯的信號，政府有意加大房地產行業的洗牌力度。眾多中小型開發商人心忐忑，已經有許多淘金者知難而退，淡出了房地產業，但是房地產業特有的高利潤仍然是眾多資金博弈垂涎的對象。因此，2005年下半年仍然會是行業洗牌延續的一年，但有可能改變你死我活的洗牌操作方式。
對于2005年的樓市，下半年最值得關注最具啟示意義的一點將是年內一批具有資金實力、管理規范的外埠、外資、外行企業加入到北京的房地產市場中，房地產行業的資源正在向一批“大地主”和具有資本實力的“新貴”手中聚集。更重要的是，在設計、施工、營銷策劃等房地產開發環節已經完全市場化的情況下，房地產商需要做的是融資及對市場的良好把握，通過有效的管理對各專業化資源加以整合，從而開發出符合市場需求的產品，地利優勢和專業經驗的因素退居次要地位，2005年下半年將是企業結構充分整合的時機，以前的外行人很有可能搖身一變成為不打折扣的地產巨頭。
此外，資金實力雄厚的房企也可以選擇與擁有開發土地但缺乏資金的房企合作開發，而不必走“收購兼并”之路。事實上，不同房企之間合作開發在房地產行業早已屢見不鮮，也是房地產業未來可以選擇的最佳方式。
聲音
“原來的住宅只能稱為‘中國移動’，它很難真正滿足人對家園的需求。而今年下半年，隨著市場的規范和成熟，房地產從原來的‘金融工具’開始向‘房子’本身演變，越來越多的開發商開始真正做‘產品’，住宅成為‘不動產’的時代也將來到。”——北京攬勝廣告有限公司總經理楊海華
