投資商鋪的老百姓應(yīng)該如何看待？投資是要很理性的，商鋪投資更是如此。市場對(duì)商業(yè)物業(yè)租賃、銷售的價(jià)格影響是決定性的，但一個(gè)樓盤的價(jià)值和價(jià)格往往不對(duì)等，因此我們需要用市場的眼光去分析。就拿商業(yè)地產(chǎn)市場來說，開發(fā)商希望出售商鋪價(jià)格高些，但投資者是一定希望得到價(jià)格相對(duì)低、性價(jià)比較高的商鋪。那么，我們?nèi)绾闻袛嗌啼伒膬r(jià)值大小，并且是否值得投資呢？為此，記者采訪了中原房產(chǎn)負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè) 的幾位專業(yè)人士，綜合來看，有“五大基點(diǎn)”是投資者必須重點(diǎn)分析把握的。

　　區(qū)域支撐每一處物業(yè)都是獨(dú)有的，都有其不可復(fù)制的地域稀缺性。因此，區(qū)域地段價(jià)值及物業(yè)租售價(jià)格是商業(yè)物業(yè)價(jià)格的基礎(chǔ)。區(qū)域的劃分可以不盡相同，大的區(qū)域可為城區(qū)及郊區(qū)，或者行政的區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn)，也可以依據(jù)商圈來作為分析的基點(diǎn)。由于區(qū)域內(nèi)地段價(jià)值同樣具有很大差異性，各項(xiàng)目所處位置所顯示的商業(yè)價(jià)值有很大不同，所謂“一步差三市”。在對(duì)所處區(qū)域整體價(jià)格認(rèn)知的情況下，從區(qū)域租金可以反映租務(wù)市場的狀況，并利用市場回報(bào)的普通方法，反過來衡量商業(yè)物業(yè)的價(jià)格高低。

　　業(yè)態(tài)支撐由于餐飲、酒吧、精品店等各業(yè)態(tài)本身收益的不同所導(dǎo)致對(duì)租金承受能力的高下，使商業(yè)物業(yè)的價(jià)格受到其規(guī)劃業(yè)態(tài)的決定性影響，比如某項(xiàng)目功能定位為商務(wù)休閑型的國際化酒吧精品街區(qū)，其業(yè)態(tài)則主要由酒吧、餐飲及精品店構(gòu)成。于是，在對(duì)區(qū)域整體商業(yè)狀況調(diào)查分析的情況下，詳細(xì)了解了該區(qū)域及類似區(qū)域相同業(yè)態(tài)的基本狀況，從而從商業(yè)物業(yè)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，就會(huì)發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值或商機(jī)。

　　物業(yè)類型支撐好地段但不是好產(chǎn)品同樣不會(huì)出好價(jià)格，不同物業(yè)類型，不同物業(yè)品質(zhì)所能夠承受的價(jià)格一定是不同的，比如社區(qū)商鋪同寫字樓商鋪的區(qū)別、專業(yè)市場商鋪同精品百貨商鋪的區(qū)別等等。首先，分清店鋪的類型和業(yè)態(tài)。按開發(fā)的形式分為商業(yè)街商鋪、專業(yè)市場商鋪、社區(qū)商鋪、商務(wù)樓商鋪、百貨購物中心商鋪等。現(xiàn)階段專業(yè)市場由于多采用小鋪位分割的店鋪劃分形式，但單位售價(jià)居高不下。其次，確定所開發(fā)物業(yè)采用的市場租售形式。純銷售、售后返租、純出租等方式的不同直接關(guān)系到商鋪價(jià)格，并影響最終獲利的空間。

　　商戶的租金承受能力在商鋪價(jià)格分析的過程中，還需要依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃所引進(jìn)的商戶其租金承受能力，由于不同業(yè)態(tài)對(duì)租金的承受能力不同，比如精品百貨普遍高于餐飲，超市一般都依靠低租金來運(yùn)行等等，而租金承受能力又決定著商鋪購買者的投資收益的高低，所以顯得尤為重要。

　　其他商業(yè)價(jià)值因素當(dāng)然，影響商業(yè)物業(yè)價(jià)格的因素較多，并有某些隱性的因素存在，并且不同業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)影響商業(yè)價(jià)值的因子的要求也不同。比如，酒吧對(duì)特殊環(huán)境的要求比較高，而對(duì)常規(guī)的人流量的要求則不高。這些來自市場的影響商業(yè)價(jià)值的常規(guī)因子包括商業(yè)環(huán)境、交通狀況、人流量、商業(yè)物業(yè)可視性、物業(yè)形象、區(qū)域發(fā)展、商業(yè)物業(yè)規(guī)劃形式和商業(yè)氛圍等諸多因素，需要進(jìn)行綜合分析，以最終確定不同的商業(yè)物業(yè)具有不同的投資價(jià)值。

來源:青年報(bào)